KIM-Verordnung
Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) der Finanzmarktaufsicht (FMA) legt seit 1. August 2022 verbindliche quantitative Mindeststandards für die Vergabe privater Wohnimmobilienkredite in Österreich fest. Sie regelt Beleihungsquote, Schuldendienstquote und Laufzeit.
Inhaltsverzeichnis
Definition und Hintergrund
Die KIM-V ist eine Verordnung der Finanzmarktaufsicht (FMA) auf Grundlage des § 23h BWG, die makroprudenzielle Mindeststandards für private Wohnimmobilienkredite festlegt.[1] Hintergrund war die Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) vom September 2021, das angesichts dynamischer Immobilienpreise und steigender Verschuldung der Haushalte systemische Risiken sah.[2]
Anwendungsbereich
Die KIM-V gilt für Kredite an natürliche Personen (Konsumenten), die der Finanzierung von in Österreich gelegenen Wohnimmobilien zu privaten Zwecken dienen. Nicht erfasst sind: gewerbliche Immobilienfinanzierungen, Vorsorgewohnungen mit überwiegender Vermietungsabsicht, Zwischenfinanzierungen bis zur Veräußerung einer bestehenden Immobilie sowie Kredite bis 50.000 €.[1]
Die drei Kernkennzahlen
Die KIM-V verlangt ab 1.8.2022 die kumulative Einhaltung von:
- Beleihungsquote (LTV – Loan-to-Value): höchstens 90 % des Marktwerts der Immobilie. Das Eigenkapital muss daher mindestens 20 % betragen, da auch Kaufnebenkosten (~10 %) zu finanzieren sind – faktisch werden meist 20 % Eigenkapital benötigt.[3]
- Schuldendienstquote (DSTI – Debt Service to Income): maximal 40 % des monatlichen Nettoeinkommens des Haushalts dürfen für die Bedienung sämtlicher Schulden aufgewendet werden.
- Laufzeit: maximal 35 Jahre.
Geringfügige Abweichungen sind innerhalb von Ausnahmekontingenten (Geringfügigkeitsgrenze 50.000 €, Kontingente für nicht KIM-konforme Kredite je Bank) zulässig.
Novellierungen seit 2022
Mit der Novelle 2023 wurden u. a. die Geringfügigkeitsgrenze auf 50.000 € angehoben, Zwischenfinanzierungen klarer ausgenommen und Bagatellgrenzen für unwesentliche Vertragsänderungen geschaffen.[4] Die Verordnung ist befristet bis 30.6.2025; FMA und FMSG evaluieren laufend, ob eine Verlängerung nötig ist. Branchenvertreter (WKO, Banken, Bauträger) fordern eine Lockerung mit Hinweis auf den Einbruch im Wohnbau.[5]
Praktische Auswirkungen
Seit Inkrafttreten der KIM-V ist das Volumen privater Wohnbaukredite in Österreich deutlich zurückgegangen. Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) berichtete 2023 von einem Rückgang neu vergebener Wohnbaufinanzierungen um über 50 % gegenüber 2022.[2] Für Käufer bedeutet die KIM-V: ohne nennenswerte Eigenmittel ist eine Finanzierung kaum mehr möglich; junge Familien und Erstkäufer sind besonders betroffen. Banken bieten zunehmend Kombilösungen mit Bauspardarlehen, Förderkrediten der Bundesländer (Wohnbauförderung) oder Eltern-Bürgschaften an, um die Quoten zu erfüllen.
Einzelnachweise
- Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V), BGBl. II Nr. 280/2022 idgF (RIS)
- Oesterreichische Nationalbank, Finanzmarktstabilitätsbericht 45/46 – Wohnimmobilienkredite (OeNB)
- FMA, FAQ zur Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (Finanzmarktaufsicht)
- Novelle der KIM-V 2023, BGBl. II Nr. 175/2023 (RIS)
- WKO Fachverband Finanzdienstleister, Stellungnahme zur Evaluierung der KIM-V 2024 (Wirtschaftskammer Österreich)