Eigenkapital beim Immobilienkauf
Eigenkapital ist der vom Käufer aus eigenen Mitteln aufgebrachte Anteil am Kaufpreis und den Kaufnebenkosten einer Immobilie. Seit Inkrafttreten der KIM-Verordnung 2022 sind faktisch mindestens 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten erforderlich.
Inhaltsverzeichnis
Definition
Als Eigenkapital im Immobilienbereich gilt jener Teil der Gesamtfinanzierung, den der Käufer aus eigenen, nicht fremdfinanzierten Mitteln aufbringt.[1] Dazu zählen Sparbücher, Wertpapiere, Bausparguthaben, Schenkungen oder Erbschaften, vorhandenes (lastenfreies) Eigentum, Auszahlungen aus Lebensversicherungen sowie ungenutzte staatliche Bausparprämien. Vom Eigenkapital streng zu unterscheiden ist Fremdkapital (Hypothekarkredit, Bauspardarlehen, Förderdarlehen).
Anforderungen seit der KIM-Verordnung
Mit der KIM-Verordnung (KIM-V) gilt seit 1.8.2022:[2]
- maximale Beleihungsquote (LTV): 90 % des Marktwerts
- maximale Schuldendienstquote (DSTI): 40 % des Nettoeinkommens
- maximale Laufzeit: 35 Jahre
In der Praxis bedeutet das, dass mindestens 20 % Eigenkapital des Kaufpreises plus die gesamten Nebenkosten aus Eigenmitteln aufgebracht werden müssen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR + 10 % Nebenkosten = 440.000 EUR Gesamtkosten sind das ca. 80.000 EUR Eigenkapital plus 40.000 EUR Nebenkosten = 120.000 EUR.
Kaufnebenkosten
Zum Kaufpreis kommen typische Nebenkosten von rund 9–11 %:[3]
- Grunderwerbsteuer: 3,5 %
- Eintragungsgebuehr Grundbuch: 1,1 %
- Vertragserrichtung Notar/Anwalt: ca. 1–3 % + USt
- Maklerprovision (sofern nicht vom Verkäufer übernommen): bis 3 % + USt
- Bankspesen, Schätzgebühren, Eintragung Pfandrecht: ca. 1,2 % + 240 EUR
Diese Nebenkosten müssen praktisch immer aus Eigenmitteln gedeckt werden, da Banken nur den Verkehrswert (Sachwert) der Immobilie als Kreditbasis akzeptieren.
Mögliche Eigenkapitalquellen
Praxisrelevante Eigenkapitalquellen sind:[4]
- Sparkonto/Bausparvertrag: liquid, sofort verfügbar
- Wertpapiere: nach Verkauf einsetzbar (KESt beachten)
- Schenkung von Eltern oder Großeltern: Schenkung ist ohne GrESt-Familientarif privilegiert
- Verkauf bestehender Immobilien: ImmoESt beachten (Immobilienertragsteuer)
- Wohnbau-Vorsorgewohnung als Sicherheit
- Verpfändung weiterer Liegenschaften der Familie ('Bürgschaft mit Sachsicherheit')
- Wohnbauförderungsdarlehen der Bundesländer (werden teilweise als Eigenkapital anerkannt)
Reine Bürgschaften ohne Sachsicherheit werden seit der KIM-V nicht mehr als Eigenkapital anerkannt.
Berechnungsbeispiel
Beispiel: Wohnung in Wien, Kaufpreis 400.000 EUR.[5]
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer 3,5 % | 14.000 EUR |
| Eintragungsgebühr 1,1 % | 4.400 EUR |
| Vertragserrichtung 2 % + USt | 9.600 EUR |
| Maklerprovision 3 % + USt | 14.400 EUR |
| Pfandrechtseintragung 1,2 % + 240 EUR | ca. 6.000 EUR |
| Gesamtkosten | 448.400 EUR |
| Maximaler Kredit (90 % vom Kaufpreis) | 360.000 EUR |
| Erforderliches Eigenkapital | 88.400 EUR (≈ 20 %) |
Empfohlen werden in der Praxis 25–30 % Eigenkapital, um einen finanziellen Puffer für Zinserhöhungen und unerwartete Kosten zu haben.
Einzelnachweise
- Oesterreichische Nationalbank, Glossar Wohnbaufinanzierung (OeNB)
- Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) (FMA / RIS)
- WKO, Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich (Wirtschaftskammer Österreich)
- Arbeiterkammer Wien, Ratgeber Immobilienfinanzierung 2024 (Arbeiterkammer)
- Konsumentenschutzverband VKI, Immobilienfinanzierung – Worauf achten? (VKI)