Kurzzeitvermietung (Airbnb) in Österreich
Die kurzzeitige, gewerbliche Vermietung von Wohnungen an Touristen über Plattformen wie Airbnb ist in Österreich nur unter strengen Voraussetzungen zulässig. Bauordnung, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Gewerberecht setzen enge Grenzen – v. a. in Wien.
Inhaltsverzeichnis
Überblick
Die Kurzzeitvermietung – also die wiederholte, geschäftsmäßige Vermietung einer Wohnung an Touristen für wenige Tage oder Wochen – ist in Österreich rechtlich vielschichtig geregelt. Maßgeblich sind:[1]
- die jeweilige Landes-Bauordnung (Wohnzonen, Nutzungsänderung)
- das Mietrechtsgesetz (Untermiete, Kündigungsgründe)
- das WEG 2002 (Widmung, Zustimmung der Miteigentümer)
- die Gewerbeordnung (gewerbliche vs. private Beherbergung)
- die Tourismusgesetze und Ortstaxen der Länder
- die DAC7-Meldepflichten ans Finanzamt
Wien – strenges Verbot in Wohnzonen
Mit der Novelle der Wiener Bauordnung 2018 wurde die kurzzeitige touristische Vermietung in Wohnzonen für Wohnungen verboten, wenn sie nicht ausschließlich Wohnzwecken dient.[2] Mit der weiteren Novelle 2024 wurde das Verbot ausgedehnt: Seit 1.7.2024 ist die kurzfristige Vermietung in allen Wohnungen (außer Hauptwohnsitz des Vermieters für max. 90 Tage/Jahr) genehmigungspflichtig. Verstöße können mit bis zu 50.000 EUR Strafe geahndet werden.
Einzelne Wohnungseigentümer benötigen zusätzlich die Zustimmung aller Miteigentümer, da Kurzzeitvermietung als Widmungsänderung iSd § 16 Abs 2 WEG gilt (OGH 5 Ob 59/18m).[3]
Wohnungseigentum – OGH-Rechtsprechung
Der Oberste Gerichtshof hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass die touristische Kurzzeitvermietung keine bloße Wohnungsnutzung, sondern eine Widmungsänderung darstellt, die der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf (OGH 5 Ob 59/18m, 5 Ob 122/19y).[3] Ohne Zustimmung können einzelne Miteigentümer auf Unterlassung klagen. Auch im Mietrecht gilt: Hauptmieter, die ihre Wohnung gewerblich kurzfristig untervermieten, riskieren eine Räumungsklage wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs (§ 30 Abs 2 Z 3 MRG).
Gewerbe- und Steuerrecht
Bei mehr als 10 Betten oder bei Erbringen von Dienstleistungen (Reinigung, Frühstück, Empfang) liegt eine gewerbliche Beherbergung iSd Gewerbeordnung vor, die anmeldepflichtig ist (Gastgewerbe).[4] Steuerlich sind Einkünfte aus Kurzzeitvermietung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG) oder bei Gewerblichkeit als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu erklären. Plattformen wie Airbnb müssen aufgrund der EU-Richtlinie DAC7 seit 2023 Daten der Vermieter automatisch ans Finanzamt melden.
Zusätzlich fallen Ortstaxen (in Wien: 3,2 % vom Nettoentgelt), Tourismusabgaben und ggf. Umsatzsteuer (Beherbergungssatz 10 %) an.
Praxisempfehlungen
Vermieter sollten vor Beginn einer Airbnb-Vermietung klären:[5]
- Ist die Wohnung in einer Wohnzone? → ggf. Verbot oder Genehmigungspflicht
- Liegt Wohnungseigentum vor? → Zustimmung aller Miteigentümer einholen
- Liegt Hauptmiete vor? → Zustimmung des Vermieters einholen, sonst Räumungsklage
- Gewerberechtliche Anmeldung notwendig?
- Ortstaxe, Tourismusabgabe und USt korrekt abführen
- Daten-Meldepflichten (DAC7) und Steuererklärung beachten
Die Stadt Wien betreibt eine eigene Anlaufstelle für Anzeigen und Kontrollen, die Strafen werden zunehmend konsequent verhängt.
Einzelnachweise
- WKO, Übersicht zur Kurzzeitvermietung in Österreich (Wirtschaftskammer Österreich)
- Wiener Bauordnungsnovelle 2018 und 2024 – Kurzzeitvermietung (Stadt Wien)
- OGH 5 Ob 59/18m und 5 Ob 122/19y – Airbnb als Widmungsänderung (Oberster Gerichtshof)
- Gewerbeordnung 1994 (GewO) – Beherbergungsgewerbe, sowie EU-RL 2021/514 (DAC7) (RIS / EUR-Lex)
- Arbeiterkammer, Airbnb und Co – rechtlicher Rahmen für Vermieter (Arbeiterkammer)