Wohnungseigentum
Wohnungseigentum ist das dingliche Recht, eine Wohnung oder sonstige selbstständige Räumlichkeit ausschließlich zu nutzen und darüber allein zu verfügen.
Inhaltsverzeichnis
Definition
Wohnungseigentum gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, eine selbstständige Wohnung, Geschäftsräumlichkeit oder einen Kfz-Abstellplatz ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.[1] Es ist untrennbar mit einem bestimmten Mindestanteil am Miteigentum der Liegenschaft verbunden.
Begründung von Wohnungseigentum
Wohnungseigentum wird durch folgende Schritte begründet:[2]
- Nutzwertfeststellung: Ein Sachverständiger ermittelt die Nutzwerte aller Objekte auf Basis der Nutzfläche und Zu-/Abschlägen
- Wohnungseigentumsvertrag: Alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer schließen einen Vertrag, der die Zuordnung der Objekte zu den Mindestanteilen regelt
- Eintragung im Grundbuch: Erst die Einverleibung im B-Blatt des Grundbuchs begründet das Wohnungseigentum
Bei Neubauten kann Wohnungseigentum bereits vor Fertigstellung durch eine Zusage der Einräumung gesichert werden (§ 40 WEG 2002).
Nutzwertfeststellung
Der Nutzwert ist die zentrale Berechnungsgröße im Wohnungseigentum und bestimmt:[2]
- Den Mindestanteil am Miteigentum
- Die Aufteilung der Betriebskosten und der Rücklage
- Das Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung
Die Berechnung basiert auf der Nutzfläche (§ 2 WEG 2002) und berücksichtigt:
- Wohnfläche in Quadratmetern
- Zuschläge (z. B. Terrasse zu 1/4, Balkon zu 1/4, Loggia zu 1/2, Garten zu 1/4)
- Abschläge für ungünstige Lage (z. B. Erdgeschoss, Nordausrichtung)
Die Feststellung erfolgt durch das Bezirksgericht auf Antrag oder durch ein Gutachten eines allgemein beeideten Sachverständigen.
Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümergemeinschaft umfasst alle Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft und ist eine Rechtsgemeinschaft eigener Art:[1]
- Sie ist teilrechtsfähig – kann klagen und geklagt werden, Verträge abschließen und ein Bankkonto führen
- Sie wird durch die Hausverwaltung nach außen vertreten
- Beschlüsse werden in der Eigentümerversammlung oder im Umlaufweg gefasst
- Ordentliche Beschlüsse erfordern die Mehrheit der Miteigentumsanteile
- Wichtige Angelegenheiten (z. B. größere Erhaltungsarbeiten) erfordern eine Zweidrittelmehrheit
- Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer kann rechtswidrige Beschlüsse gerichtlich anfechten
Verwaltung
Die Verwaltung der Liegenschaft kann durch eine professionelle Hausverwaltung oder durch Selbstverwaltung erfolgen:[2]
Professionelle Hausverwaltung:
- Wird durch Mehrheitsbeschluss bestellt
- Verwaltervertrag auf höchstens 5 Jahre (bei Erstbestellung 3 Jahre)
- Pflichten: Abrechnung, Instandhaltung, Rücklagenbildung, Vertretung
- Kann mit 3/4-Mehrheit oder bei grober Pflichtverletzung jederzeit abberufen werden
Eigenverwaltung:
- Möglich bei kleineren Liegenschaften
- Eine Wohnungseigentümerin bzw. ein Wohnungseigentümer übernimmt die Verwaltungsaufgaben
- Dieselben gesetzlichen Pflichten wie professionelle Verwaltung
Rücklage
Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, eine angemessene Rücklage für künftige Aufwendungen zu bilden (§ 31 WEG 2002):[1]
- Die Rücklage dient der Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
- Die Höhe wird durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft festgelegt
- Die Beiträge werden nach Nutzwertanteilen aufgeteilt
- Das Rücklagenguthaben geht beim Verkauf einer Wohnung auf die Käuferin bzw. den Käufer über
- Die Rücklage ist auf einem eigenen Bankkonto zu führen
- Die Hausverwaltung legt jährlich Rechnung über die Rücklage
Rechte und Pflichten
Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer haben folgende Rechte und Pflichten:[2]
Rechte:
- Ausschließliches Nutzungsrecht an der eigenen Wohnung/dem eigenen Geschäftslokal
- Recht auf Veränderungen innerhalb des Objekts (ohne Beeinträchtigung anderer)
- Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
- Einsicht in die Abrechnung und Belege
- Gerichtliche Anfechtung rechtswidriger Beschlüsse
Pflichten:
- Beitrag zu Betriebskosten und Rücklage
- Erhaltung des eigenen Objekts
- Duldung notwendiger Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen
- Rücksichtnahme auf andere Eigentümerinnen und Eigentümer
- Zustimmung zu notwendigen Veränderungen (z. B. barrierefreier Zugang)
Zubehör-Wohnungseigentum
Neben der Wohnung oder dem Geschäftslokal kann auch an Zubehörobjekten Wohnungseigentum begründet werden:[1]
- Kfz-Abstellplätze: Garagenplätze oder Tiefgaragenstellplätze
- Kellerabteile: Sofern als eigene Einheit nutzbar
- Gartenanteile: Ausschließliche Nutzungsrechte an Gartenflächen
- Lagerräume: Eigenständig nutzbare Lagereinheiten
Zubehörobjekte können zusammen mit oder getrennt von einer Wohnung im Grundbuch eingetragen werden.
Einzelnachweise
- §§ 1–58 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), BGBl. I Nr. 70/2002 idF BGBl. I Nr. 87/2015 (RIS)
- §§ 3–7, 16–32 WEG 2002 – Begründung, Verwaltung und Rücklage (RIS)