Untermiete
Die Untermiete ist ein vom Hauptmieter abgeleitetes Mietverhältnis, bei dem der Hauptmieter die gemietete Wohnung oder einen Teil davon einer dritten Person (Untermieter) gegen Entgelt zur Nutzung überlässt. Sie ist in §§ 11, 26 MRG sowie §§ 1098 ff. ABGB geregelt.
Inhaltsverzeichnis
Definition und Abgrenzung
Die Untermiete liegt vor, wenn der Hauptmieter mit Zustimmung oder zumindest ohne wirksames Verbot des Hauptvermieters die Mietsache (oder Teile davon) entgeltlich an einen Dritten überlässt.[1] Im Gegensatz zur Mietrechtsabtretung (§ 12 MRG) bleibt der Hauptmieter Vertragspartner des Hauptvermieters und haftet weiter für sämtliche Pflichten aus dem Hauptmietvertrag. Vom prekaristischen Wohnverhältnis unterscheidet sich die Untermiete durch die Entgeltlichkeit.
Zulässigkeit und vertragliches Verbot
Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Untervermietung der gesamten Wohnung grundsätzlich verboten, soweit der Hauptmietvertrag dies untersagt. § 11 MRG zählt jedoch Fälle auf, in denen ein vertragliches Verbot unwirksam ist:[2]
- der Mieter überlässt nur einen Teil der Wohnung
- die Untermiete ist dem Vermieter wirtschaftlich oder sonst zumutbar
- es liegt keine wesentliche Verletzung wichtiger Interessen vor
- die Untervermietung führt nicht zu einer übermäßigen Abnutzung
Die Untervermietung ohne erforderliche Zustimmung kann ein Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG sein.
Untermietzinsbeschränkung
§ 26 MRG begrenzt den vom Untervermieter verlangbaren Untermietzins, um das Ausnutzen einer privilegierten Hauptmieterposition zu verhindern.[3] Zulässig ist höchstens:
- der vom Hauptmieter selbst zu entrichtende anteilige Hauptmietzins
- zuzüglich eines angemessenen Zuschlags für mitvermietete Möbel und sonstige Einrichtungen
- zuzüglich eines Zuschlags von höchstens 50 % für die mit der Untervermietung verbundenen Mehraufwendungen und das wirtschaftliche Risiko
Der Untermieter kann den überhöhten Untermietzins – unabhängig von einer Vereinbarung – innerhalb von 3 Jahren nach Vertragsende zurückfordern.[4]
Rechtsstellung des Untermieters
Der Untermieter hat ein vom Hauptmieter abgeleitetes Recht. Endet der Hauptmietvertrag, endet automatisch auch das Untermietverhältnis (§ 1112 ABGB). Der Untermieter genießt nur einen schwachen Schutz; insbesondere hat er keinen direkten Anspruch gegen den Hauptvermieter und keinen Eintrittsschutz nach § 14 MRG.[1]
Eine wichtige Ausnahme bietet § 2 Abs 3 MRG: Wird die Untermiete zur Umgehung mietrechtlicher Schutzbestimmungen abgeschlossen (Scheinuntermiete), kann das Untermietverhältnis als Hauptmietverhältnis behandelt werden.
Untermiete und Kurzzeitvermietung
Ein aktuelles Praxisproblem ist die Vermietung über Plattformen wie Airbnb. Die kurzfristige, geschäftsmäßige Vermietung an Touristen wird von der Rechtsprechung regelmäßig nicht mehr als bloße Untermiete, sondern als gewerbliche Nutzung qualifiziert, die ohne ausdrückliche Zustimmung des Hauptvermieters einen Kündigungsgrund darstellt (OGH 5 Ob 59/18m).[5] Wien hat zudem das Wiener Wohnbauförderungsgesetz und die Bauordnung novelliert: Im Wohnzonengebiet ist gewerbliche Kurzzeitvermietung in geförderten und im Vollanwendungsbereich des MRG stehenden Wohnungen unzulässig.
Einzelnachweise
- §§ 11, 26 MRG sowie §§ 1098 ff. ABGB (RIS)
- Stabentheiner, Mietrecht, 5. Auflage, Verlag Österreich 2022 (Verlag Österreich)
- § 26 MRG – Beschränkung des Untermietzinses (RIS)
- OGH 5 Ob 89/15w zur Rückforderung überhöhter Untermietzinse (Oberster Gerichtshof)
- OGH 5 Ob 59/18m – Airbnb-Vermietung als Kündigungsgrund (Oberster Gerichtshof)