Ablösevertrag
Ein Ablösevertrag regelt die Übernahme von Einrichtungsgegenständen, Investitionen oder Verbesserungen des Vormieters durch den nachfolgendie Mieterin bzw. den Mieter gegen Bezahlung einer Ablöse.
Definition
Der Ablösevertrag ist ein zivilrechtlicher Vertrag zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter einer Mietwohnung. Er regelt die Übertragung von Einrichtungsgegenständen, Investitionen oder sonstigen Wertverbesserungen, die der scheidende Mieter in der Wohnung vorgenommen hat.[1] Im österreichischen Recht ist der Ablösevertrag im Zusammenhang mit dem Mietrechtsgesetz (MRG) von besonderer Bedeutung.
Rechtliche Grundlagen
Gemäß § 27 Mietrechtsgesetz (MRG) sind verbotene Ablösen nichtig. Das bedeutet, dass Zahlungen, die über den tatsächlichen Wert der übernommenen Gegenstände hinausgehen, rechtswidrig sind und zurückgefordert werden können.[2] Der Oberster Gerichtshof (OGH) (OGH) hat in zahlreichen Entscheidungen klargestellt, dass nur der Zeitwert der übernommenen Gegenstände als Ablöse verlangt werden darf.
Eine erlaubte Ablöse liegt vor, wenn:
- Einrichtungsgegenstände zum Zeitwert übernommen werden
- Investitionen nachweislich getätigt wurden
- Die Höhe der Ablöse angemessen und nachvollziehbar ist
Praxis in Österreich
In der Praxis werden Ablöseverträge häufig bei der Weitergabe von Mietwohnungen in begehrten Lagen, insbesondere in Wien, verwendet. Der Mietervereinigung Österreichs zufolge sind überhöhte Ablöseforderungen einer der häufigsten Beschwerdegründe.[3]
Es empfiehlt sich, den Ablösevertrag schriftlich abzuschließen und eine detaillierte Auflistung aller übernommenen Gegenstände mit deren Zeitwert beizufügen. Eine Beratung durch die Arbeiterkammer oder die Mietervereinigung kann sinnvoll sein.
Einzelnachweise
- Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht, 24. Auflage, Manz Verlag, Wien 2023 (Manz Verlag)
- § 27 Mietrechtsgesetz (MRG), BGBl. Nr. 520/1981 idF BGBl. I Nr. 58/2018 (Rechtsinformationssystem des Bundes)
- Mietervereinigung Österreichs, Jahresbericht 2023: Häufigste Beschwerden im Mietrecht (Mietervereinigung Österreichs)