Kaution (Mietkaution)
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter zur Absicherung von Forderungen aus dem Mietverhältnis (offene Mietzinse, Schäden, Betriebskosten). Sie ist in § 16b MRG (Mietrechtsgesetz) und § 1101 ABGB geregelt.
Inhaltsverzeichnis
Definition und Funktion
Die Kaution ist eine Sicherstellung, die der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter leistet, um künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag zu sichern.[1] Sie ist streng von der unzulässigen Ablöse und der Maklerprovision zu unterscheiden. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt § 16b MRG; im Teil- und Nichtanwendungsbereich gelten die allgemeinen Regeln des ABGB.
Höhe der Kaution
Eine ausdrückliche gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Die ständige Rechtsprechung sieht jedoch eine Kaution bis zu 6 Bruttomonatsmieten (Mietzins inkl. Betriebskosten und USt) als angemessen an.[2] Üblich und in der Praxis Standard sind 3 Bruttomonatsmieten. Höhere Kautionen können sittenwidrig (§ 879 ABGB) sein und sind im Streitfall vor Gericht oder der Schlichtungsstelle anfechtbar.
Verwahrung und Verzinsung
Gemäß § 16b Abs 1 MRG ist die Kaution vom Vermieter fruchtbringend zu veranlagen, getrennt von seinem eigenen Vermögen, und zwar grundsätzlich auf einem Sparbuch oder einer ähnlichen Veranlagung.[3] Erträge stehen dem Mieter zu. Im Insolvenzfall des Vermieters ist die Kaution dadurch geschützt (Aussonderungsrecht).
Üblich sind: Sparbuch lautend auf den Mieter, Verpfändung an den Vermieter; Bankgarantie; oder Bareinlage auf einem Anderkonto. Eine bloße Bargeldverwahrung beim Vermieter ist unzulässig.
Rückzahlung nach Ende des Mietverhältnisses
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung ist die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzuzahlen, soweit der Vermieter keine fälligen und der Höhe nach feststehenden Forderungen geltend macht (§ 16b Abs 2 MRG).[1] Bei strittigen Schadenersatzansprüchen darf der Vermieter die Kaution nur in jenem Umfang einbehalten, in dem die Forderung objektiv nachvollziehbar und der Höhe nach bestimmt ist.
Übliche angemessene Frist nach Übergabe und Endabrechnung der Betriebskosten: 6–8 Wochen, spätestens jedoch nach Vorliegen der Jahresabrechnung.
Häufige Streitfälle
Typische Streitpunkte sind: pauschale Einbehaltungen für 'Renovierungen', obwohl normale Abnützung nicht vom Mieter zu tragen ist; verspätete Rückzahlung; Verrechnung mit nicht fälligen Betriebskostennachforderungen; Verweigerung der Verzinsung. Mieter können die Rückforderung bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht durchsetzen; die Arbeiterkammer und die Mietervereinigung unterstützen kostenlos.[4]
Die Rückforderung verjährt nach 30 Jahren (§ 1478 ABGB), Zinsen nach 3 Jahren.
Einzelnachweise
- § 16b MRG – Kaution (RIS)
- OGH 7 Ob 78/06f sowie 5 Ob 173/12h zur Angemessenheit der Kautionshöhe (Oberster Gerichtshof)
- Stabentheiner, Mietrecht, 5. Auflage, Verlag Österreich, Wien 2022 (Verlag Österreich)
- Mietervereinigung Österreichs, Ratgeber Kaution (Mietervereinigung)