Ablöse
Die Ablöse bezeichnet im österreichischen Mietrecht eine Zahlung des neuen Mieters an den Vormieter für die Übernahme von Einrichtungsgegenständen oder Investitionen in der Mietwohnung.
Inhaltsverzeichnis
Definition
Unter Ablöse versteht man im österreichischen Immobilienrecht eine finanzielle Leistung, die die neue Mieterin bzw. der neue Mieter dem bisherigen Mieter für die Übernahme von Wohnungseinrichtung, Verbesserungen oder sonstigen Investitionen zahlt.[1] Die Ablöse ist streng von der Kaution und der Provision zu unterscheiden.
Erlaubte und verbotene Ablöse
Das Mietrechtsgesetz unterscheidet zwischen erlaubter und verbotener Ablöse. Erlaubt ist die Ablöse zum Zeitwert tatsächlich vorhandener und übernommener Einrichtungsgegenstände.[2] Verboten sind insbesondere:
- Zahlungen für die bloße Möglichkeit, einen Mietvertrag abzuschließen (sog. 'Luftablöse')
- Zahlungen, die den Zeitwert der übernommenen Gegenstände übersteigen
- Ablösen an den Vermieter für die Vertragsverlängerung
Verbotene Ablösen können innerhalb von 10 Jahren zurückgefordert werden.[3]
Rückforderung verbotener Ablösen
Verbotene Ablösen können innerhalb von 10 Jahren ab Zahlung zurückgefordert werden.[3] Der Rückforderungsanspruch richtet sich gegen die Person, die die verbotene Ablöse erhalten hat – das kann der Vormieter, die Vermieterin bzw. der Vermieter oder auch der Makler sein.
Der Anspruch kann bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht geltend gemacht werden. Die Beweislast liegt grundsätzlich bei der fordernden Partei. Die Mietervereinigung und die Arbeiterkammer unterstützen Mieterinnen und Mieter bei der Rückforderung.
Einzelnachweise
- Stabentheiner, Mietrecht, 5. Auflage, Verlag Österreich, Wien 2022 (Verlag Österreich)
- § 27 Abs 1 MRG (RIS)
- OGH 5 Ob 123/19z, Entscheidung zur Rückforderbarkeit verbotener Ablösen (OGH)