Vorsteuerabzug bei Immobilien
Der Vorsteuerabzug ermöglicht es Unternehmern, die auf Immobilieninvestitionen entfallende Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend zu machen und mit der eigenen Steuerschuld zu verrechnen.
Inhaltsverzeichnis
Definition
Der Vorsteuerabzug ist das Recht eines Unternehmers im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), die ihm von anderen Unternehmern in Rechnung gestellte Umsatzsteuer (Vorsteuer) von seiner eigenen Umsatzsteuerschuld abzuziehen.[1]
Vorsteuerabzug bei Immobilien
Bei der Vermietung von Immobilien ist der Vorsteuerabzug nur möglich, wenn zur Umsatzsteuerpflicht optiert wird (Option gemäß § 6 Abs. 2 UStG):[1]
- Vermietung an Unternehmer: Option zur Steuerpflicht möglich → Vorsteuerabzug aus Bau-/Sanierungskosten
- Vermietung zu Wohnzwecken: Umsatzsteuer beträgt 10 % (ermäßigter Steuersatz)
- Gewerbliche Vermietung: Umsatzsteuer beträgt 20 %
Bei Änderung der Nutzung (z. B. von gewerblich zu Wohnzwecken) kann eine Vorsteuerberichtigung über 20 Jahre notwendig werden.[2]
Vorsteuerabzug bei Immobilien
Der Vorsteuerabzug bei Immobilien ist besonders relevant bei:
- Vorsorgewohnungen: 20 % USt auf Herstellungskosten abziehbar, wenn mindestens 20 Jahre umsatzsteuerpflichtig vermietet wird
- Gewerbliche Vermietung: Voller Vorsteuerabzug bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung
- Bauherrenmodell: Vorsteuerabzug auf Bau- und Sanierungskosten
Wichtige Einschränkungen:
- Option zur Steuerpflicht: Bei Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmen kann auf die USt-Befreiung verzichtet werden
- Vorsteuerberichtigung: Bei Änderung der Nutzung (z. B. Eigennutzung statt Vermietung) muss der Vorsteuerabzug anteilig zurückgezahlt werden (Berichtigungszeitraum: 20 Jahre)
- Kleinunternehmerregelung: Kein Vorsteuerabzug bei Umsätzen unter 35.000 € netto/Jahr[1]