Vorsorgewohnung
Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, die als Kapitalanlage erworben und vermietet wird, um langfristig Mieteinnahmen und Wertsteigerung zu erzielen.
Inhaltsverzeichnis
Definition
Eine Vorsorgewohnung (auch: Anlegerwohnung oder Renditewohnung) ist eine Eigentumswohnung, die nicht zur Eigennutzung, sondern zur Vermietung und Kapitalanlage erworben wird.[1] Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer erzielt laufende Mieteinnahmen und profitiert langfristig von der Wertsteigerung der Immobilie.
Steuerliche Aspekte
Die steuerliche Behandlung ist ein zentraler Aspekt der Vorsorgewohnung:[2]
Vorsteuerabzug (USt):
- Beim Erwerb einer Vorsorgewohnung vom Bauträger fällt 20 % USt auf die Herstellungskosten an
- Diese Vorsteuer kann als Vermieterin bzw. Vermieter geltend gemacht werden (ca. 16 % des Kaufpreises)
- Voraussetzung: Mindestens 20 Jahre umsatzsteuerpflichtige Vermietung
Einkommensteuer:
- Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- Absetzbar: Abschreibung (AfA, 1,5 % p.a.), Zinsen, Instandhaltung, Verwaltungskosten
- In den ersten Jahren entstehen oft steuerliche Verluste (Verrechenbarkeit)
Renditeberechnung
Bei der Renditeberechnung einer Vorsorgewohnung sind folgende Kennzahlen relevant:[1]
- Bruttorendite: Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis × 100 (typisch: 2,5–4 %)
- Nettorendite: Nach Abzug aller Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstandsrisiko)
- Gesamtrendite: Nettomietrendite + Wertsteigerung (langfristig ca. 4–6 % p.a.)
Wichtig: Die Prognoserechnung muss innerhalb von 20 Jahren einen Gesamtüberschuss (Totalgewinn) ausweisen, sonst droht die steuerliche Aberkennung als Liebhaberei durch das Finanzamt.[2]
Standort- und Objektauswahl
Für den Erfolg einer Vorsorgewohnung ist die Standortwahl entscheidend:
- Lage: Gute Infrastruktur, öffentliche Verkehrsanbindung, Nahversorgung
- Nachfrage: Hohe Mietnachfrage (Universitätsstädte, Ballungszentren)
- Größe: 2-Zimmer-Wohnungen (40–60 m²) sind am leichtesten vermietbar
- Zustand: Neubau oder Generalsanierung für geringe Instandhaltungskosten
- Vermietbarkeit: Realistische Mietansätze (nicht übertriebene Prognosen)
Beliebteste Standorte in Österreich: Wien (insb. Bezirke 2–10, 20, 21), Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck.