Bauherrenmodell
Das Bauherrenmodell ist eine in Österreich verbreitete Form der indirekten Immobilieninvestition, bei der sich mehrere Anlegerinnen und Anleger als Bauherren an der Sanierung oder Errichtung einer Immobilie beteiligen.
Inhaltsverzeichnis
Definition
Beim Bauherrenmodell schließen sich mehrere Anlegerinnen und Anleger zusammen, um gemeinsam als Bauherren eine Immobilie zu sanieren, umzubauen oder neu zu errichten.[1] Die Investorinnen und Investoren erwerben Miteigentumsanteile an der Liegenschaft und beauftragen einen Initiator (meist einen Bauträger oder eine Projektgesellschaft) mit der Abwicklung des Projekts.
Varianten
Es gibt zwei Hauptvarianten des Bauherrenmodells:[1]
Großes Bauherrenmodell:
- Mindestinvestition ab ca. 100.000–200.000 €
- Anlegerinnen und Anleger erwerben Miteigentum an der Liegenschaft (Eintragung im Grundbuch)
- Steuerliche Absetzbarkeit der Bau-/Sanierungskosten über 15 Jahre (§ 28 Abs 3 EStG)
- Beschleunigte Abschreibung möglich
Kleines Bauherrenmodell:
- Niedrigere Einstiegshürde (ab ca. 30.000–50.000 €)
- Beteiligung über eine Kommanditgesellschaft (KG) oder GmbH & Co KG
- Kein direktes Grundbucheigentum
- Ähnliche steuerliche Vorteile
Steuerliche Aspekte
Das Bauherrenmodell bietet attraktive steuerliche Vorteile, die es insbesondere für Anlegerinnen und Anleger mit hohem Einkommen interessant machen:[2]
- Beschleunigte Abschreibung: Sanierungskosten denkmalgeschützter Gebäude können auf 10 Jahre verteilt abgeschrieben werden (statt 67 Jahre bei Neubau)
- Sofortabzug: Bestimmte Aufwendungen (Finanzierungsnebenkosten, Beratungskosten) sind sofort absetzbar
- Werbungskosten: Zinsen, Verwaltungskosten und Betriebskosten können als Werbungskosten geltend gemacht werden
- Anfangsverluste: In den ersten Jahren entstehen steuerliche Verluste, die mit anderen Einkünften verrechenbar sind
Achtung: Die Finanzverwaltung prüft streng, ob Bauherren-Eigenschaft tatsächlich vorliegt (wirtschaftliches Risiko, Entscheidungsbefugnis).[2]
Risiken
Anlegerinnen und Anleger sollten folgende Risiken berücksichtigen:
- Baukostenrisiko: Überschreitung der kalkulierten Bau- oder Sanierungskosten
- Vermietungsrisiko: Leerstand oder niedrigere Mieten als prognostiziert
- Steuerliches Risiko: Nachträgliche Aberkennung der Bauherren-Eigenschaft durch das Finanzamt
- Liquiditätsrisiko: Miteigentumsanteile sind schwer veräußerbar
- Initiator-Risiko: Insolvenz des Initiators oder der Projektgesellschaft
- Langfristige Bindung: Typische Laufzeit 20–25 Jahre
Eine sorgfältige Due Diligence und unabhängige Beratung vor der Investitionsentscheidung sind dringend empfohlen.[1]
Typischer Ablauf
Ein Bauherrenmodell läuft in der Regel wie folgt ab:
- Initiierung: Ein Initiator identifiziert eine sanierungsbedürftige Immobilie (oft Gründerzeit-Zinshaus in Wien oder Graz)
- Konzeption: Erstellung eines Sanierungskonzepts mit Kostenschätzung und Renditprognose
- Vertrieb: Anlegerinnen und Anleger zeichnen Miteigentumsanteile
- Erwerb: Kauf der Liegenschaft und Grundbucheintragung der Miteigentümerinnen und Miteigentümer
- Sanierung: Durchführung der Bau- und Sanierungsarbeiten
- Vermietung: Vermietung der fertiggestellten Wohnungen
- Verwaltung: Laufende Verwaltung durch eine Hausverwaltung