Erhaltungspflicht
Die Erhaltungspflicht regelt die Verpflichtung des Vermieters, den Mietgegenstand und die allgemeinen Teile des Hauses in brauchbarem Zustand zu erhalten.
Definition und Umfang
Die Erhaltungspflicht der Vermieterin bzw. des Vermieters ist im Mietrechtsgesetz (§ 3 MRG) geregelt und umfasst:[1]
- Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses (Dach, Fassade, Stiegenhaus, Leitungen)
- Erhaltung der Mietgegenstände im brauchbaren Zustand
- Beseitigung von Gesundheitsgefährdungen
- Behebung ernster Schäden des Hauses
Die Erhaltungspflicht ist im Vollanwendungsbereich des MRG zwingend und kann nicht vertraglich abbedungen werden.
Durchsetzung
Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann der Mieter einen Antrag bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht stellen.[2] Das Gericht kann die Vermieterin bzw. den Vermieter zur Durchführung der Arbeiten verpflichten. Bis zur Behebung steht der Mieterin bzw. dem Mieter gegebenenfalls eine Mietzinsminderung zu.
Umfang und Durchsetzung
Die Erhaltungspflicht der Vermieterin bzw. des Vermieters im Vollanwendungsbereich des MRG umfasst:
Allgemeine Teile des Hauses:
- Dach, Fassade, Außenmauern
- Stiegenhaus, Kellerräume, Dachboden
- Wasser-, Gas-, Strom- und Heizungsleitungen
- Aufzugsanlagen
- Rauchfänge
Innerhalb der Wohnung:
- Behebung ernster Schäden (z. B. undichte Fenster, Schimmel)
- Beseitigung von Gesundheitsgefährdungen
Durchsetzung:
Wenn die Vermieterin bzw. der Vermieter die Erhaltungspflicht nicht erfüllt, kann die Mieterin bzw. der Mieter:
- Die Vermieterin bzw. den Vermieter schriftlich auffordern
- Bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten stellen
- In dringenden Fällen selbst Arbeiten durchführen und Kostenersatz verlangen[1]