Immobilienertragsteuer (ImmoESt)
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) besteuert seit 1. April 2012 Gewinne aus der Veräußerung privater Grundstücke in Österreich mit einem besonderen Steuersatz von 30 %. Sie ist in den §§ 30 ff. EStG geregelt und wird in der Regel durch den Parteienvertreter selbst berechnet und abgeführt.
Inhaltsverzeichnis
Definition und Geltungsbereich
Die Immobilienertragsteuer ist die Einkommensteuer auf private Grundstücksveräußerungen gemäß § 30 EStG.[1] Erfasst sind Gewinne aus dem Verkauf von Grund und Boden, Gebäuden, grundstücksgleichen Rechten (z. B. Baurecht) und Superädifikaten – unabhängig von der Behaltedauer.
Mit Einführung der ImmoESt zum 1.4.2012 wurde die zuvor geltende zehnjährige Spekulationsfrist abgeschafft. Seither sind grundsätzlich alle privaten Immobilienveräußerungen steuerpflichtig.[2]
Steuersatz
Der besondere Steuersatz beträgt seit 2016 30 % des Veräußerungsgewinns (zuvor 25 %).[1] Auf Antrag kann zur Regelbesteuerung (Tarifsteuer) optiert werden, was nur bei niedrigem Gesamteinkommen oder Verlustausgleich sinnvoll ist (Regelbesteuerungsoption nach § 30a Abs 2 EStG).
Altvermögen vs. Neuvermögen
Maßgeblich ist die Unterscheidung nach dem Anschaffungszeitpunkt:
Neuvermögen (Anschaffung nach dem 31.3.2002): tatsächlicher Veräußerungsgewinn (Verkaufserlös minus tatsächliche Anschaffungskosten und Herstellungs-/Instandsetzungsaufwendungen) × 30 %. Effektive Steuerlast: 30 % vom Gewinn.[3]
Altvermögen (Anschaffung vor dem 1.4.2002): pauschale Ermittlung. Anschaffungskosten werden mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt, der Gewinn beträgt also pauschal 14 %, davon 30 % Steuer = effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis.[1] Bei einer nach dem 31.12.1987 erfolgten Umwidmung von Grünland in Bauland sind 40 % vom Erlös als Gewinn anzusetzen → effektiv 18 % ImmoESt.
Befreiungstatbestände
§ 30 Abs 2 EStG normiert insbesondere zwei wichtige Befreiungen:
Hauptwohnsitzbefreiung: Eigenheim oder Eigentumswohnung, die ab Anschaffung mindestens 2 Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat (5-aus-10-Regel). Voraussetzung ist die Aufgabe des Hauptwohnsitzes.[4]
Herstellerbefreiung: Selbst hergestellte Gebäude (Bauherreneigenschaft), soweit sie nicht innerhalb der letzten 10 Jahre vermietet waren. Die Befreiung gilt nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden.[1]
Weitere Befreiungen: Tausch im Flurbereinigungsverfahren, Enteignungen, behördliche Eingriffe.
Selbstberechnung und Erhebung
Bei entgeltlichen Veräußerungen, bei denen ein Parteienvertreter (Notar/Rechtsanwalt) auch die Grunderwerbsteuer selbstberechnet, muss er gemäß § 30c EStG auch die ImmoESt selbst berechnen und bis zum 15. des zweitfolgenden Monats an das Finanzamt abführen.[5] Mit der Abfuhr ist die Einkommensteuer auf den Veräußerungsvorgang grundsätzlich abgegolten (Endbesteuerungswirkung).
In der Einkommensteuererklärung ist der Vorgang nur anzugeben, wenn keine Selbstberechnung erfolgte oder zur Regelbesteuerung optiert wird.
Praxis und Gestaltungstipps
Für Verkäufer ist die ImmoESt häufig der größte Kostenpunkt beim Verkauf. Wichtige Optimierungsansätze: Dokumentation aller Investitionen (Erhöhung der Anschaffungskosten), bewusste Nutzung der 5-aus-10-Hauptwohnsitzregel, Ausnutzen der Verlustverrechnung mit anderen Immobilienveräußerungen sowie zeitliche Gestaltung von Schenkungen (kein steuerbarer Vorgang, aber Anschaffungszeitpunkt des Geschenkgebers wirkt fort).
Einzelnachweise
- § 30 EStG 1988 idF des 1. StabG 2012 und StRefG 2015/2016 (RIS)
- 1. Stabilitätsgesetz 2012, BGBl. I Nr. 22/2012 (RIS)
- BMF, Steuerbuch 2024 – Immobilienertragsteuer (BMF)
- EStR 2000, Rz 6634 ff zur Hauptwohnsitzbefreiung (BMF Einkommensteuerrichtlinien)
- § 30c EStG – Mitteilung und Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer (RIS)