Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine bundesweite Verkehrsteuer, die beim entgeltlichen oder unentgeltlichen Erwerb österreichischer Grundstücke anfällt. Sie ist im Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG 1987) geregelt und stellt für Käufer einer Immobilie in Österreich einen der größten Nebenkostenposten dar.
Inhaltsverzeichnis
Definition und Steuergegenstand
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf den Erwerb von Grundstücken im Sinne des § 2 GrEStG, also Grund und Boden samt Gebäuden, Baurechten und Superädifikaten.[1] Steuerpflichtig sind insbesondere Kaufverträge, Tauschverträge, Schenkungen, Erbschaften sowie die Anteilsvereinigung an grundstücksbesitzenden Gesellschaften (sog. Share Deals).
Die GrESt fällt zusätzlich zur Eintragungsgebühr (1,1 % vom Wert) an und ist von der späteren laufenden Grundsteuer zu unterscheiden. Steuerschuldner sind grundsätzlich beide Vertragsteile zur ungeteilten Hand, in der Praxis trägt sie aber fast immer der Käufer.[2]
Steuersätze
Seit der Steuerreform 2016 gilt ein gestaffelter Tarif. Beim entgeltlichen Erwerb (z. B. typischer Kaufvertrag) beträgt der Steuersatz 3,5 % der Bemessungsgrundlage.[1]
Beim unentgeltlichen Erwerb im Familienverband (Schenkung, Erbschaft, Ehegatten, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte in gerader Linie, Geschwister, Nichten/Neffen) gilt ein Stufentarif vom Grundstückswert:
- für die ersten 250.000 € 0,5 %
- für die nächsten 150.000 € 2,0 %
- darüber hinaus 3,5 %[3]
Für Land- und Forstwirtschaft gelten Sondertarife (2 % vom einfachen Einheitswert).
Bemessungsgrundlage
Bei entgeltlichem Erwerb ist Bemessungsgrundlage grundsätzlich die Gegenleistung (Kaufpreis inkl. übernommener Lasten), mindestens jedoch der Grundstückswert.[2] Bei unentgeltlichem Erwerb ist immer der Grundstückswert maßgeblich, der nach der Grundstückswertverordnung (GrWV) ermittelt wird – entweder über das Pauschalwertmodell, einen geeigneten Immobilienpreisspiegel (Statistik Austria) oder ein Sachverständigengutachten.[4]
Befreiungen und Begünstigungen
§ 3 GrEStG sieht zahlreiche Befreiungen vor, u. a.:
- Bagatellgrenze: Erwerbsvorgänge unter 1.100 € sind steuerfrei
- Ehegattenwohnstätte bis 150 m² Nutzfläche im Erbfall (§ 3 Abs 1 Z 7a GrEStG)
- Bestimmte Grundstücksübertragungen im Rahmen von Umgründungen (UmgrStG)
- Erwerbe durch Gebietskörperschaften
Für Bauherrenmodelle und Vorsorgewohnungen bestehen besondere Berechnungsregeln.[1]
Selbstberechnung und Anzeige
Die GrESt wird in der Praxis fast immer im Rahmen der Selbstberechnung durch den Parteienvertreter (Notar oder Rechtsanwalt) gemeinsam mit der Eintragungsgebühr abgeführt (§ 11 GrEStG).[2] Die Frist beträgt grundsätzlich bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Steuerschuld. Andernfalls ist der Erwerbsvorgang binnen einem Monat dem Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel anzuzeigen (Formular GRE 1).
Erst nach Entrichtung der GrESt stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch erforderlich ist.
Praktische Bedeutung beim Immobilienkauf
Für Käufer ist die GrESt – zusammen mit Eintragungsgebühr (1,1 %), Maklerprovision, Notar-/Anwaltskosten und allfälliger Immobilienertragsteuer des Verkäufers – Teil der Kaufnebenkosten von typischerweise rund 10 % des Kaufpreises.[5] Bei Familienübertragungen kann die Steuerlast durch den Stufentarif erheblich reduziert werden, weshalb eine vorausschauende Gestaltung (z. B. Aufteilung auf mehrere Erwerbsvorgänge oder Schenkungen unter Vorbehalt eines Fruchtgenussrechts) sinnvoll sein kann.
Einzelnachweise
- Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG 1987), BGBl. Nr. 309/1987 idgF (RIS)
- Bundesministerium für Finanzen, Information zur Grunderwerbsteuer (BMF)
- Arbeiterkammer Wien, Grunderwerbsteuer beim Wohnungs- und Hauskauf (Arbeiterkammer)
- Grundstückswertverordnung (GrWV), BGBl. II Nr. 442/2015 (RIS)
- WKO, Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich (Wirtschaftskammer Österreich)