Kaufvertrag
Der Kaufvertrag über eine Liegenschaft ist ein Vertrag, durch den sich die Verkäuferin bzw. der Verkäufer zur Übertragung des Eigentumsrechts an einer Liegenschaft und die Käuferin bzw. der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.
Inhaltsverzeichnis
Definition
Der Liegenschaftskaufvertrag ist ein zweiseitig verbindlicher, entgeltlicher Vertrag über den Erwerb einer Liegenschaft.[1] In Österreich bedarf er der Schriftform und der Beglaubigung der Unterschriften durch einen Notar oder eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt, damit er als Grundlage für die Eintragung im Grundbuch dienen kann.
Wesentlicher Inhalt
Ein Liegenschaftskaufvertrag muss folgende Punkte enthalten:[2]
- Genaue Bezeichnung der Vertragsparteien
- Exakte Beschreibung des Kaufgegenstands (EZ, KG, Grundstücksnummer)
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten (häufig treuhändig)
- Gewährleistungs- und Haftungsregelungen
- Aufsandungserklärung (Einwilligung zur Eintragung im Grundbuch)
- Übergabetermin und -modalitäten
- Kostentragungsregelungen (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtungskosten)
Ablauf eines Liegenschaftskaufs
Der typische Ablauf eines Liegenschaftskaufs in Österreich umfasst folgende Schritte:
- Besichtigung und Due Diligence: Prüfung der Liegenschaft, Grundbuchauszug, Flächenwidmung, Baubescheid
- Kaufanbotund Verhandlung: Abgabe eines verbindlichen Kaufanbots
- Vertragserrichtung: Erstellung des Kaufvertrags durch Notar oder Rechtsanwältin/Rechtsanwalt
- Vertragsunterfertigung: Beglaubigung der Unterschriften
- Treuhändige Abwicklung: Kaufpreis wird auf ein Treuhandkonto überwiesen
- Steuern und Gebühren: Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr
- Grundbuchseintragung: Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechts
- Kaufpreisfreigabe: Nach erfolgreicher Verbücherung wird der Kaufpreis an die Verkäuferin bzw. den Verkäufer freigegeben
Aufsandungserklärung
Die Aufsandungserklärung ist eine zwingende Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch.[1] Darin erklärt die Verkäuferin bzw. der Verkäufer ausdrücklich die Einwilligung, dass das Eigentumsrecht der Käuferin bzw. des Käufers im Grundbuch einverleibt wird.
Die Aufsandungserklärung muss:
- Die genaue Grundbucheinlage bezeichnen (EZ und KG)
- Ausdrücklich die Einwilligung zur Einverleibung enthalten
- Beglaubigt unterschrieben sein
- Die Identität der Erklärenden zweifelsfrei erkennen lassen
Kaufnebenkosten
Beim Erwerb einer Liegenschaft fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an:[2]
| Kostenart | Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises |
| Eintragungsgebühr | 1,1 % des Kaufpreises |
| Vertragserrichtungskosten (Notar/Rechtsanwalt) | 1–3 % des Kaufpreises |
| Maklerprovision (bei Kauf) | bis zu 3 % + USt pro Seite |
| Beglaubigungskosten | ca. 100–300 € |
Insgesamt ist mit Kaufnebenkosten von ca. 8–12 % des Kaufpreises zu rechnen. Bei unentgeltlichem Erwerb (Schenkung, Erbschaft) gelten abweichende Steuersätze.
Gewährleistung und Haftung
Beim Liegenschaftskauf gelten die allgemeinen Gewährleistungsregeln des ABGB:[1]
- Sachmangel: Die Liegenschaft muss dem vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Zustand entsprechen
- Rechtsmangel: Die Verkäuferin bzw. der Verkäufer haftet dafür, dass keine unbekannten Belastungen (z. B. Dienstbarkeiten, Bauverbote) bestehen
- Gewährleistungsfrist: 3 Jahre ab Übergabe bei unbeweglichen Sachen
- Gewährleistungsausschluss: Beim Kauf gebrauchter Liegenschaften wird die Gewährleistung häufig vertraglich eingeschränkt oder ausgeschlossen (zulässig zwischen Unternehmen, eingeschränkt bei Verbrauchergeschäften)
Arglistig verschwiegene Mängel können auch bei vereinbartem Ausschluss geltend gemacht werden.
Besonderheiten bei Wohnungskauf
Beim Kauf einer Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) sind zusätzliche Aspekte zu beachten:
- Nutzwertgutachten: Festlegung des Miteigentumsanteils
- Wohnungseigentumsvertrag: Regelt die Zuordnung der Wohnungen zu den Miteigentumsanteilen
- Rücklage: Bestehendes Rücklagenguthaben geht auf die Käuferin bzw. den Käufer über
- Hausverwaltung: Bestehende Verwaltungsverträge sind zu prüfen
- Eigentümerversammlung: Die Käuferin bzw. der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft ein
- Wohnungseigentumsbegründung: Bei Ersterwerb muss das Wohnungseigentum erst begründet werden
Einzelnachweise
- §§ 1053 ff ABGB – Kaufvertrag (RIS)
- Rechberger/Simotta, Grundriss des österreichischen Zivilprozessrechts, Manz Verlag, 2023 (Manz Verlag)