Immobilienfonds
Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der das Kapital der Anlegerinnen und Anleger in Immobilien oder immobilienbezogene Wertpapiere investiert.
Inhaltsverzeichnis
Definition
Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der überwiegend in Liegenschaften oder Immobilienprojekte investiert.[1] In Österreich unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds unterliegen dem Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) und werden von der Finanzmarktaufsicht (FMA) beaufsichtigt.
Offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds zeichnen sich durch folgende Merkmale aus:[1]
- Unbegrenzte Anteilsausgabe: Anlegerinnen und Anleger können jederzeit Anteile kaufen oder verkaufen
- Diversifikation: Das Fondsvermögen ist auf viele Immobilien verteilt (Büro, Wohnen, Handel)
- Professionelles Management: Verwaltung durch eine Kapitalanlagegesellschaft (KAG)
- Bewertung: Regelmäßige Gutachten durch unabhängige Sachverständige
- Mindestanlage: Meist ab ca. 50–100 €
Bekannte österreichische offene Immobilienfonds sind u. a. der Erste Immobilienfonds und der Raiffeisen Immobilienfonds.
Geschlossene Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds unterscheiden sich wesentlich von offenen Fonds:[2]
- Begrenzte Laufzeit: Typisch 10–25 Jahre
- Kein laufender Handel: Anteile können während der Laufzeit nur schwer verkauft werden
- Einzelprojekte: Oft Investition in ein einziges Immobilienprojekt
- Höhere Mindestanlage: Meist ab 10.000–50.000 €
- Unternehmerisches Risiko: Anlegerinnen und Anleger tragen das volle wirtschaftliche Risiko
Geschlossene Fonds bieten potenziell höhere Renditen, sind aber auch mit höheren Risiken verbunden. Ein bekanntes Beispiel ist das Bauherrenmodell.
Steuerliche Behandlung
Die steuerliche Behandlung hängt von der Fondsstruktur ab:[2]
Offene Immobilienfonds (ImmoInvFG):
- Ausschüttungen unterliegen der Kapitalertragsteuer (27,5 % KESt)
- Substanzgewinne sind KESt-pflichtig
- Laufende Erträge werden jährlich versteuert (Fondsbesteuerung)
Geschlossene Fonds / [[bauherrenmodell|Bauherrenmodell]]:
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG)
- Progressiver Einkommensteuertarif
- Abschreibungsmöglichkeiten auf die Gebäudesubstanz
- Verlustverrechnung mit anderen Einkünften möglich