Kategoriemietzins vs. Richtwertmietzins
Kategoriemietzins und Richtwertmietzins sind die beiden zentralen Systeme der Mietzinsbildung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Sie unterscheiden sich nach dem Anwendungsbereich (Anschaffungs- bzw. Errichtungszeitpunkt des Hauses, Vertragsdatum) und der Berechnungsmethode.
Inhaltsverzeichnis
Überblick und historische Entwicklung
Mit dem Mietrechtsgesetz 1981 wurde das frühere Friedenszinssystem durch das Kategoriemietzinssystem abgelöst. Das Richtwertsystem trat mit dem 3. WÄG am 1.3.1994 hinzu und gilt seither für die meisten Neuvermietungen in Altbauten.[1] Beide Systeme bestehen parallel und gelten je nach Vertragsabschlussdatum und Hauserrichtungszeitpunkt für unterschiedliche Mietverträge.
Kategoriemietzins
Der Kategoriemietzins gilt für Hauptmietverträge, die vor dem 1.3.1994 in Altbauten (Errichtung vor 1945) abgeschlossen wurden, sowie für ältere Vertragsverhältnisse.[2] Er ist nach der Wohnungsausstattung in vier Kategorien (A bis D) gestaffelt:
- Kategorie A: Wohnung in brauchbarem Zustand, mind. 30 m², mit Wohnzimmer/Küche/WC/Bad und Zentralheizung
- Kategorie B: wie A, jedoch ohne Zentralheizung
- Kategorie C: brauchbare Wohnung mit Wasser und WC im Inneren
- Kategorie D: Wohnung ohne WC oder ohne Wasser im Inneren bzw. nicht brauchbar
Die Kategoriebeträge je m² werden alle 2 Jahre durch Verordnung an den VPI angepasst (zuletzt 2024).
Richtwertmietzins
Der Richtwertmietzins gilt für Hauptmietverträge ab 1.3.1994 in Häusern, die vor dem 8.5.1945 errichtet wurden (Altbau im engeren Sinn).[3] Ausgangspunkt ist der Richtwert – ein Basismietzins je m² für eine 'mietrechtliche Normwohnung' der Kategorie A in durchschnittlicher Lage – der je Bundesland unterschiedlich ist und alle 2 Jahre per Verordnung valorisiert wird.
Richtwerte (Stand April 2024, in EUR/m²):
- Wien: 6,67 | Niederösterreich: 6,85 | Oberösterreich: 7,23
- Steiermark: 9,21 | Kärnten: 7,81 | Burgenland: 6,09
- Salzburg: 9,22 | Tirol: 8,14 | Vorarlberg: 10,25[4]
Vom Richtwert sind Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung, Größe, Stockwerk, Erhaltungszustand etc. zu rechnen (Lagezuschlag, Geschoßzuschlag etc.).
Vergleichstabelle der wichtigsten Unterschiede
| Merkmal | Kategoriemietzins | Richtwertmietzins |
|---|---|---|
| Geltung ab | 1.1.1982 | 1.3.1994 |
| Anwendungsbereich | Altverträge | Neuverträge in Altbauten |
| Bemessungsbasis | feste m²-Beträge nach Kategorie | Richtwert ± Zu-/Abschläge |
| Bundeslandunterschiede | nein | ja |
| Lagezuschlag | nein | ja, in 'überdurchschnittlichen Lagen' |
| Befristungsabschlag (25 %) | ja | ja |
| Anpassung | alle 2 Jahre per VO | alle 2 Jahre per VO (zuletzt durch MieSlG gedämpft) |
Häufige Streitfragen
Praxisrelevante Streitpunkte sind insbesondere die Höhe von Lagezuschlägen (insbesondere in Wiener 'Gründerzeitvierteln' – siehe Lagezuschlag), die richtige Kategorie-Einstufung und die korrekte Anwendung des Befristungsabschlags. Eine Mietzinsüberprüfung kann der Mieter binnen 3 Jahren ab Vertragsabschluss bzw. ab letzter Mietzinsanpassung bei der Schlichtungsstelle beantragen (§ 16 Abs 8 MRG).[5] Die Arbeiterkammer und die Mietervereinigung bieten kostenlose Mietzinsüberprüfungen an.
Einzelnachweise
- Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht, 24. Auflage, Manz Verlag 2023 (Manz Verlag)
- § 15a MRG – Mietzins für Wohnungen der Ausstattungskategorien (RIS)
- Richtwertgesetz (RichtWG), BGBl. Nr. 800/1993 idgF (RIS)
- Richtwertkundmachung 2024, BGBl. II (BMJ)
- Arbeiterkammer Wien, Mietzinsüberprüfung – Ratgeber 2024 (Arbeiterkammer)