Leerstandsabgabe
Die Leerstandsabgabe ist eine landesgesetzliche Abgabe auf nicht genutzte Wohnungen. Sie soll Eigentümer zur Vermietung oder Eigennutzung anhalten und wurde in mehreren Bundesländern (Tirol, Salzburg, Steiermark, Wien) seit 2022/2023 neu eingeführt bzw. ausgebaut.
Inhaltsverzeichnis
Definition und Zweck
Die Leerstandsabgabe ist eine vom jeweiligen Bundesland erhobene Abgabe auf Wohnungen oder Wohngebäude, die ohne triftigen Grund länger als eine bestimmte Mindestdauer leer stehen.[1] Ziel ist die Mobilisierung von leerstehendem Wohnraum in Zeiten von Wohnungsknappheit. Die kompetenzrechtliche Grundlage ergibt sich aus Art. 11 Abs 1 Z 5 B-VG (Bodenreform) bzw. dem Abgabenfindungsrecht der Länder (§ 8 Abs 5 lit b F-VG).
Nach langjähriger verfassungsrechtlicher Diskussion wurde die Kompetenz der Länder durch eine Bundesverfassungsnovelle 2022 (BGBl. I Nr. 64/2022) ausdrücklich klargestellt, sodass deutlich höhere Sätze möglich wurden.[2]
Tirol
Tirol war Vorreiter und hat das Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG 2022) erlassen.[3] Seit 1.1.2023 gelten für nicht genutzte Wohnungen abgestufte Sätze nach Wohnungsgröße:
- bis 30 m²: 100 EUR/Monat
- 31–60 m²: 200 EUR/Monat
- 61–90 m²: 350 EUR/Monat
- 91–150 m²: 500 EUR/Monat
- über 150 m²: 950 EUR/Monat
Freizeitwohnsitze unterliegen einer separaten Freizeitwohnsitzabgabe mit teils höheren Sätzen. Befreiungen bestehen u. a. bei nachweislichem Verkaufs- oder Vermietungsbemühen, behördlichen Sanierungsverboten und während Erbschaftsabwicklungen.
Salzburg
Das Salzburger Wohnraumförderungsgesetz und das daran anknüpfende Salzburger Zweitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz sehen seit 2023 ebenfalls abgestufte Sätze vor.[4] Diese reichen je nach Größe und Lage von rund 1.000 bis 4.500 EUR pro Wohnung und Jahr. Salzburg verknüpft die Abgabe stark mit der Bekämpfung von Zweitwohnsitzen in den touristisch belasteten Gemeinden.
Steiermark, Wien und weitere Bundesländer
Die Steiermark hat 2022 ein Steiermärkisches Leerstandsabgabegesetz beschlossen (Sätze ab 10 EUR/m² Jahr), das u. a. Graz und touristische Gemeinden besonders trifft.[5] Wien prüft eine Leerstandsabgabe seit 2022; ein Begutachtungsentwurf wurde 2024 vorgelegt, mit progressiv steigenden Sätzen (z. B. 10–25 EUR/m² Jahr je nach Leerstandsdauer). Vorarlberg und das Burgenland haben ähnliche Modelle in Diskussion. Kärnten hat die Abgabe an die Tourismusabgabe gekoppelt; Oberösterreich und Niederösterreich haben bislang keine flächendeckende Leerstandsabgabe.
Typische Befreiungen und Ausnahmen
Alle Landesgesetze sehen einen ähnlichen Katalog an Ausnahmen vor:[1]
- aktiv betriebene Vermietung (mit dokumentierten Inseraten und marktüblichem Mietzins)
- aktiver Verkaufsversuch (Maklerauftrag, Inserate)
- nachweisliche Sanierungs- oder Bauarbeiten
- behördliche Hindernisse (z. B. Sanierungsverbot, Baustopp)
- Verlassenschaftsverfahren
- Pflegebedürftigkeit oder Krankenhausaufenthalt der Eigentümer
- berufliche Abwesenheit (kurzfristig)
In der Praxis ist die Beweislast hoch: Es empfiehlt sich, alle Vermietungs- und Verkaufsbemühungen mit Datum und Inseraten zu dokumentieren.
Verfassungsrechtliche und politische Diskussion
Der Verfassungsgerichtshof hat ältere Leerstandsabgaben mit niedrigen Sätzen für zulässig erklärt, jedoch hohe Sätze als verfassungswidrig aufgehoben (VfGH G 150/2020). Die Bundesverfassungsnovelle 2022 schuf nun eine breitere Grundlage. Kritik kommt von der Immobilienwirtschaft und der WKÖ (Fachverband Immobilien), wonach die Abgabe ineffizient sei und Eigentümer ungerecht treffe; befürwortet wird sie von Mietervereinigung und Arbeiterkammer.[5]
Einzelnachweise
- Übersicht der Bundesländer-Regelungen, Stand 2024 (Land Tirol/Salzburg/Steiermark)
- B-VG Novelle BGBl. I Nr. 64/2022 – Kompetenzklarstellung Leerstandsabgabe (RIS)
- Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG 2022) (Land Tirol)
- Salzburger Zweitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz, LGBl. Salzburg 2023 (Land Salzburg)
- Mietervereinigung Österreichs, Forderungspapier zur Leerstandsabgabe 2023 (Mietervereinigung)