Maklerprovision
Die Maklerprovision (auch Vermittlungsprovision oder Courtage) ist das vertraglich vereinbarte Entgelt eines Immobilienmaklers für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf-, Miet- oder Pachtvertrags. Sie ist im Maklergesetz (MaklerG) sowie in der Immobilienmaklerverordnung geregelt; seit 1. Juli 2023 gilt im Wohnungsmietbereich das Bestellerprinzip.
Inhaltsverzeichnis
Definition und Rechtsgrundlagen
Maklerprovision ist die Vergütung des Immobilienmaklers für seine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit (§ 6 MaklerG).[1] Anspruch entsteht grundsätzlich nur bei Verdienstlichkeit und Erfolg: Der Makler muss eine inhaltlich kausale Tätigkeit erbracht haben, und das vermittelte Geschäft muss tatsächlich zustande kommen. Höhe und Zulässigkeit ergeben sich aus der Immobilienmaklerverordnung (IMV) und – im Wohnungsmietbereich – aus dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und seit 2023 dem Bestellerprinzip-Gesetz.[2]
Höchstprovisionssätze nach IMV
Die Immobilienmaklerverordnung normiert verbindliche Höchstprovisionssätze:
Kauf/Verkauf von Liegenschaften (von Käufer und Verkäufer jeweils):
- bis 36.336,42 €: höchstens 4 %
- ab 48.448,57 €: höchstens 3 %
- dazwischen: max. 1.453,46 € (Pauschale)
Mietverträge Wohnungen (vor Bestellerprinzip): bis zu 2 Bruttomonatsmieten bei Hauptmietverträgen über 3 Jahre; bei kürzeren Verträgen reduziert.
Geschäftsraum-/Pachtverträge: bis zu 3 Bruttomonatsmieten.[3]
Alle Beträge zzgl. 20 % USt.
Bestellerprinzip seit 1.7.2023
Mit dem Bundesgesetz BGBl. I Nr. 60/2023 wurde im Wohnungsmietbereich das Bestellerprinzip ('Wer bestellt, zahlt') eingeführt.[4] Seit 1.7.2023 darf der Makler eine Provision vom Wohnungssuchenden nur mehr verlangen, wenn dieser den Makler selbst und nachweislich erstmals beauftragt hat – etwa weil er ein bestimmtes Objekt suchen lässt, das der Makler noch nicht im Angebot hatte. In allen typischen Fällen, in denen der Makler vom Vermieter mit der Vermarktung beauftragt wurde, trägt der Vermieter die gesamte Provision.
Die Höchstgrenzen der IMV gelten unverändert weiter. Für Geschäftsraummiete, Kauf und Pacht gilt das Bestellerprinzip nicht.[5]
Doppelmaklerei und Aufklärungspflichten
Der Immobilienmakler darf nach § 5 MaklerG für beide Vertragsteile tätig werden (Doppelmaklerei), muss dies aber unverzüglich offenlegen. Verletzt er Aufklärungspflichten – etwa über erkennbare Mängel der Liegenschaft oder über sein eigenes wirtschaftliches Interesse – kann der Provisionsanspruch gemindert oder zur Gänze verloren werden (§ 3 Abs 4 MaklerG).[1] Die WKÖ-Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder hat detaillierte Standes- und Ausübungsregeln erlassen.
Praxis und häufige Streitfragen
Häufige Streitpunkte sind: Zustandekommen des Maklervertrags (auch konkludent möglich, klare schriftliche Form jedoch empfohlen), Verdienstlichkeit bei nachträglichem Direktkontakt, Provision bei nahem Angehörigengeschäft (§ 6 Abs 3 MaklerG: Vermutung mangelnder Verdienstlichkeit) und die Anwendung der Bestellerprinzip-Regeln bei vor dem 1.7.2023 abgeschlossenen Aufträgen. Bei Streitigkeiten ist der Rechtsweg zum Bezirksgericht eröffnet; die Arbeiterkammer und Mietervereinigungen bieten Beratung an.
Einzelnachweise
- Maklergesetz (MaklerG), BGBl. Nr. 262/1996 idgF (RIS)
- Immobilienmaklerverordnung (IMV), BGBl. Nr. 297/1996 idgF (RIS)
- WKO Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder – Provisionssätze (Wirtschaftskammer Österreich)
- Bundesgesetz über das Bestellerprinzip bei Wohnungsmaklerverträgen, BGBl. I Nr. 60/2023 (RIS)
- Arbeiterkammer Wien, Bestellerprinzip bei Maklerprovisionen – FAQ (Arbeiterkammer)