Photovoltaik in der Eigentümergemeinschaft (WEG)
Die Errichtung einer Photovoltaikanlage am Dach einer Wohnungseigentumsanlage ist seit der WEG-Novelle 2022 deutlich erleichtert. Privilegierte Maßnahmen iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 erfordern keine Einstimmigkeit, sondern können durch einzelne Wohnungseigentümer realisiert werden, wenn die Miteigentümer nicht binnen 2 Monaten widersprechen.
Inhaltsverzeichnis
Rechtslage vor der WEG-Novelle 2022
Vor der WEG-Novelle 2022 war die Errichtung einer PV-Anlage auf dem gemeinschaftlichen Dach einer Wohnungseigentumsanlage als 'Veränderung an allgemeinen Teilen' anzusehen und bedurfte gemäß § 16 Abs 2 WEG 2002 alter Fassung der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer oder eines Beschlusses der Mehrheit, der jedoch leicht angefochten werden konnte.[1] Diese Hürde war in der Praxis kaum überwindbar.
WEG-Novelle 2022 – Privilegierte Änderungen
Mit BGBl. I Nr. 222/2021 (Inkrafttreten 1.1.2022) wurde § 16 Abs 2 Z 2 WEG neu gefasst. Bestimmte Maßnahmen gelten nun als 'privilegierte Änderungen' und bedürfen keiner ausdrücklichen Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.[2] Dazu zählen u. a.:
- Errichtung einer Photovoltaikanlage zum Eigenbedarf am Wohnobjekt
- E-Ladestationen am eigenen Stellplatz
- behindertengerechte Ausgestaltung
- einbruchhemmende Türen
- Beschattungsvorrichtungen
Die übrigen Eigentümer haben 2 Monate Zeit, schriftlich zu widersprechen, andernfalls gilt die Zustimmung als erteilt (Zustimmungsfiktion).
Voraussetzungen für die PV-Privilegierung
Damit die Privilegierung greift, müssen kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sein:[3]
- die Maßnahme dient der Eigenbedarfsdeckung des Wohnungseigentümers (nicht primär kommerzieller Stromverkauf)
- es werden keine schutzwürdigen Interessen anderer Eigentümer verletzt
- die Maßnahme ist nach dem Stand der Technik fachgerecht ausgeführt
- bauliche Anforderungen (Statik, Brandschutz, Optik bei denkmalgeschützten Objekten) bleiben gewahrt
Die Errichtung einer gemeinschaftlichen PV-Anlage zugunsten aller Eigentümer fällt nicht unter die Privilegierung; dafür ist weiterhin ein Mehrheitsbeschluss erforderlich.
Verfahren und Verständigung
Der bauwillige Wohnungseigentümer hat alle übrigen Wohnungseigentümer schriftlich über die geplante Maßnahme zu informieren (mit Beschreibung von Lage, Größe, Anbringung, Auswirkungen).[2] Erfolgt binnen 2 Monaten kein begründeter Widerspruch, kann die Maßnahme umgesetzt werden. Im Streitfall entscheidet das Außerstreitgericht (Bezirksgericht) gemäß § 52 WEG.
Mehrparteienanlagen, Mietshäuser und Förderungen
Für Mietshäuser bleibt die Errichtung einer PV-Anlage Sache des Eigentümers; Mieter können nur über § 9 MRG (wesentliche Veränderungen) Beleuchtungs- oder Lademaßnahmen verlangen.[4] Im Bereich Wohnungseigentum ermöglicht das Erneuerbaren-Ausbau-Gesetz (EAG) seit 2021 sogenannte Erneuerbare-Energie-Gemeinschaften (EEG) und Bürgerenergiegemeinschaften, über die mehrere Wohnungseigentümer gemeinsam erzeugten PV-Strom nutzen können.
Förderungen: KPC-Investitionsförderung (Kommunalkredit Public Consulting), USt-Befreiung für PV-Anlagen bis 35 kWp seit 1.1.2024 sowie Landesförderungen.[5]
Einzelnachweise
- Würth/Zingher/Kovanyi, WEG-Kommentar, 5. Auflage, Manz Verlag 2022 (Manz Verlag)
- WEG-Novelle 2022, BGBl. I Nr. 222/2021 (RIS)
- § 16 Abs 2 WEG 2002 idF WEG-Nov 2022 (RIS)
- BMK, Erneuerbaren-Ausbau-Gesetz – Energiegemeinschaften (Bundesministerium für Klimaschutz)
- Klima- und Energiefonds / KPC, Förderungen für Photovoltaik 2024 (KPC)