Untermietvertrag
Ein Untermietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem der Hauptmieter Teile oder die gesamte Wohnung an einen Dritten (Untermieter) weitervermietet. In Österreich bedarf die Untervermietung grundsätzlich der Zustimmung des Hauptvermieters, sofern der Hauptmietvertrag nichts anderes vorsieht.
Inhaltsverzeichnis
Definition und Zulässigkeit
Die Untervermietung ist die entgeltliche Überlassung des Mietgegenstands oder von Teilen davon an einen Dritten durch den Hauptmieter.[1] Im Vollanwendungsbereich des MRG darf der Vermieter die Untervermietung nur aus bestimmten Gründen untersagen:
- Der Untermietzins ist unverhältnismäßig hoch
- Die Wohnung würde übermäßig belegt
- Gegen den Untermieter bestehen berechtigte Einwände
- Die gesamte Wohnung wird untervermietet und es besteht kein dringendes Wohnbedürfnis des Hauptmieters
Rechte des Untermieters
Der Untermieter hat eigene Rechte gegenüber dem Hauptmieter, die sich nach dem Untermietvertrag und dem ABGB richten.[2] Der Kündigungsschutz des MRG gilt allerdings nicht unmittelbar für das Untermietverhältnis, sofern nicht der gesamte Mietgegenstand untervermietet wird.
Grenzen und Kündigungsrisiko
Die Untervermietung unterliegt rechtlichen Grenzen:
Zulässig:
- Vermietung einzelner Räume an eine Untermieterin bzw. einen Untermieter
- Bei Zustimmung der Vermieterin bzw. des Vermieters oder fehlender vertraglicher Einschränkung
Unzulässig und Kündigungsgrund (§ 30 Abs 2 Z 4 MRG):
- Gänzliche Weitergabe der Wohnung, wenn die Hauptmieterin bzw. der Hauptmieter keinen dringenden Wohnbedarf hat
- Unverhältnismäßig hoher Untermietzins: Wenn der Untermietzins den Hauptmietzins erheblich übersteigt
Airbnb und Kurzzeitvermietung:
Die kurzfristige touristische Vermietung über Plattformen wie Airbnb kann je nach Mietvertrag und Landesgesetz unzulässig sein und ein Kündigungsgrund darstellen.[1]