Befristeter Mietvertrag
Ein befristeter Mietvertrag endet im Vollanwendungsbereich des MRG ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Mindestbefristung bei Wohnungen ist drei Jahre; der vereinbarte Mietzins ist um den gesetzlichen Befristungsabschlag von 25 % zu reduzieren.
Inhaltsverzeichnis
Definition
Ein befristeter Mietvertrag ist ein Mietvertrag, der von vornherein auf einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen wird und mit Ablauf der vereinbarten Dauer ohne gesonderte Kündigung endet (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG).[1] Im Vollanwendungsbereich des MRG gelten zwingende Schranken hinsichtlich Mindestdauer, Schriftform und Befristungsabschlag. Im Teil- und Nichtanwendungsbereich (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser außerhalb des Vollanwendungsbereichs) gelten die §§ 1090 ff. ABGB.
Mindestdauer und Schriftform
Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG gilt eine Mindestbefristung von drei Jahren (§ 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG).[1] Kürzere Befristungen sind unwirksam und führen zu einem unbefristeten Mietverhältnis.
Der Vertrag muss zwingend schriftlich abgeschlossen werden; mündliche Befristungen oder Befristungen per E-Mail sind unwirksam und führen ebenfalls zu einem unbefristeten Vertrag. Verlängerungen sind beliebig oft möglich, müssen aber jeweils wieder mindestens 3 Jahre dauern und schriftlich erfolgen.[2]
Befristungsabschlag (25 %)
Als Ausgleich für die zeitliche Bindung normiert § 16 Abs 7 MRG einen zwingenden Befristungsabschlag von 25 % auf den vereinbarten Hauptmietzins (Richtwert- oder Kategoriemietzins).[3] Wird ein befristeter Mietvertrag in einen unbefristeten umgewandelt, lebt der ursprünglich höhere Mietzins ab dem Umwandlungszeitpunkt wieder auf.
Der Abschlag gilt nur für den Hauptmietzins, nicht für die Betriebskosten und USt. Wird er nicht berücksichtigt, kann der Mieter den überhöhten Mietzins gemäß § 16 Abs 8 MRG bis zu 3 Jahre nach Vertragsende zurückfordern.
Vorzeitige Kündigungsmöglichkeit des Mieters
Der Mieter kann einen befristeten Mietvertrag nach Ablauf von einem Jahr unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten jederzeit vorzeitig kündigen (§ 29 Abs 2 MRG).[1] Diese Möglichkeit ist zwingend und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Für den Vermieter besteht hingegen keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit (außer bei Vorliegen wichtiger Kündigungsgründe nach § 30 MRG).
Verlängerung und stillschweigende Erneuerung
Wird das Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung vom Mieter mit Wissen des Vermieters fortgesetzt und der Mietzins weitergezahlt, gilt das Mietverhältnis im Teilanwendungsbereich nach § 1114 ABGB als stillschweigend erneuert – allerdings nur einmal und auf bestimmte Zeit.[4] Im Vollanwendungsbereich des MRG hingegen entsteht kraft § 29 Abs 3 lit b MRG bei Fortsetzung ein unbefristetes Mietverhältnis, sofern keine ausdrückliche schriftliche Verlängerung erfolgt.
Der Vermieter, der die Verlängerung verhindern will, muss daher rechtzeitig vor Ablauf die Räumung verlangen.
Praktische Bedeutung
Befristete Mietverträge dominieren mittlerweile den österreichischen Wohnungsmietmarkt: Laut Statistik Austria sind über 60 % aller Neuvermietungen in Wien befristet.[5] Kritik richtet sich an die geringe Wohnsicherheit und die Praxis der mehrfachen Kettenbefristungen. Mieter sollten bei Vertragsabschluss insbesondere achten auf: korrekten Befristungsabschlag, schriftliche Form, Übergabeprotokoll und Vereinbarungen zu Investitionsersatz nach § 10 MRG.
Einzelnachweise
- § 29 MRG – Vertragsdauer und Beendigung (RIS)
- OGH 5 Ob 100/14k zur Schriftform befristeter Mietverträge (Oberster Gerichtshof)
- § 16 Abs 7 und 8 MRG – Befristungsabschlag und Rückforderung (RIS)
- Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht, 24. Auflage, Manz Verlag 2023 (Manz Verlag)
- Statistik Austria, Mikrozensus Wohnen 2023 (Statistik Austria)