Betriebskosten
Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die dem Vermieter durch den Betrieb und die Erhaltung einer Liegenschaft entstehen und gemäß Mietrechtsgesetz auf die Mieter umgelegt werden können.
Inhaltsverzeichnis
Definition
Betriebskosten umfassen alle Aufwendungen, die der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer einer Liegenschaft regelmäßig für den ordnungsgemäßen Gebrauch des Hauses und seiner Allgemeinanlagen entstehen.[1] Im Vollanwendungsbereich des MRG sind die umlagefähigen Betriebskosten in § 21 MRG taxativ (abschließend) aufgelistet. Kosten, die nicht in diesem Katalog enthalten sind, dürfen nicht auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
Betriebskostenkatalog nach § 21 MRG
Folgende Positionen dürfen als Betriebskosten verrechnet werden:[2]
- Wasserversorgung und Abwasserentsorgung
- Kanalräumung und Kanalgebühren
- Müllabfuhr
- Schädlingsbekämpfung
- Beleuchtung der allgemeinen Teile
- Feuerversicherung (angemessen)
- Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung
- Verwaltungskosten (gedeckelt)
- Öffentliche Abgaben (Grundsteuer)
- Rauchfangkehrung
- Hausreinigung und Schneeräumung
- Aufzugsbetriebskosten
- Gemeinschaftsanlagen (Waschküche, Spielplatz etc.)
Abrechnungszeitraum und Kontrolle
Die Vermieterin bzw. der Vermieter ist verpflichtet, bis spätestens 30. Juni des Folgejahres eine detaillierte Betriebskostenabrechnung zu legen.[3] Jede Mieterin und jeder Mieter hat das Recht, in die Belege Einsicht zu nehmen. Bei Unklarheiten kann die Schlichtungsstelle angerufen werden.
Die Betriebskosten werden üblicherweise als monatliche Akontierung vorgeschrieben und jährlich abgerechnet. Ergibt sich ein Guthaben zugunsten der Mieterinnen und Mieter, ist dieses innerhalb angemessener Frist zurückzuzahlen.
Nicht umlagefähige Kosten
Folgende Kosten dürfen nicht als Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden:
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (diese sind gesondert in § 3 MRG geregelt)
- Finanzierungskosten und Hypothekenzinsen
- Leerstehungskosten (z. B. Betriebskosten für unvermietete Wohnungen)
- Rechtsanwalts- und Prozesskosten der Vermieterin bzw. des Vermieters
- Kosten für Verbesserungen und Modernisierungen
- Rücklagenbildung (diese erfolgt im Wohnungseigentum separat)
Verrechnet die Vermieterin bzw. der Vermieter unzulässige Positionen, können Mieterinnen und Mieter dies bei der Schlichtungsstelle anfechten.[3]
Verwaltungskosten und Deckelung
Die als Betriebskosten verrechenbaren Verwaltungskosten (Honorar der Hausverwaltung) sind gesetzlich gedeckelt. Der Höchstbetrag wird jährlich per Verordnung des Bundesministeriums für Justiz valorisiert und richtet sich nach der Anzahl der verwalteten Einheiten.[4]
Für 2024 beträgt der Höchstsatz je nach Bundesland zwischen ca. 4,20 € und 4,80 € pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr. Im Teilanwendungsbereich des MRG gibt es keine gesetzliche Deckelung – hier sind die Verwaltungskosten frei vereinbar.
Aufteilungsschlüssel
Die Betriebskosten werden grundsätzlich nach dem Verhältnis der Nutzflächen auf die einzelnen Mieterinnen und Mieter aufgeteilt.[2] Bei Wohnungseigentum richtet sich die Aufteilung nach den Nutzwertanteilen (§ 32 WEG 2002). Abweichende Vereinbarungen sind nur in bestimmten Fällen zulässig, etwa:
- Verbrauchsabhängige Abrechnung bei Heizkosten (gem. HeizKG)
- Abweichende Regelungen im Wohnungseigentumsvertrag
- Individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag (nur im Teilanwendungsbereich)
Praxistipps für Mieterinnen und Mieter
Zur Kontrolle der Betriebskostenabrechnung empfiehlt sich:
- Belegeinsicht nutzen: Jede Mieterin und jeder Mieter hat das Recht, alle der Abrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen
- Frist beachten: Die Abrechnung muss bis 30. Juni des Folgejahres vorliegen – andernfalls kann der Vermieter keine Nachforderung stellen
- Vergleichen: Starke Steigerungen einzelner Positionen hinterfragen
- Beratung: Bei Unklarheiten die Mietervereinigung oder die Arbeiterkammer konsultieren
- Verjährung: Ansprüche aus fehlerhafter Abrechnung verjähren nach drei Jahren
Einzelnachweise
- Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht, 24. Auflage, Manz Verlag, Wien 2023 (Manz Verlag)
- § 21 Mietrechtsgesetz (MRG), BGBl. Nr. 520/1981 (RIS)
- § 21 Abs 3 MRG – Abrechnungspflicht des Vermieters (RIS)
- Bundesministerium für Justiz, Verwaltungskostenpauschale-Verordnung (BMJ)