Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht räumt dem Berechtigten das Recht ein, beim Verkauf einer Sache an einen Dritten in den Vertrag einzutreten und die Sache zu denselben Bedingungen zu erwerben. Es ist in den §§ 1072 ff. ABGB geregelt und kann obligatorisch oder dinglich (durch Eintragung im Grundbuch) ausgestaltet sein.
Inhaltsverzeichnis
Definition
Das Vorkaufsrecht ist eine Vereinbarung, durch die sich der Eigentümer einer Sache verpflichtet, diese – bevor er sie an einen Dritten verkauft – zuerst dem Vorkaufsberechtigten zu denselben Bedingungen anzubieten (§ 1072 ABGB).[1] Es entsteht der Vorkaufsfall durch Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Dritten; der Berechtigte kann dann durch einseitige Erklärung in diesen Vertrag eintreten und so selbst Eigentümer werden.
Obligatorisches vs. dingliches Vorkaufsrecht
Das obligatorische Vorkaufsrecht wirkt nur zwischen den Vertragsparteien (§ 1073 ABGB).[2] Verkauft der Verpflichtete trotzdem an einen Dritten, ohne den Berechtigten zu informieren, ist der Vertrag wirksam – der Berechtigte hat lediglich Schadenersatzansprüche.
Das dingliche Vorkaufsrecht entsteht durch Eintragung ins Grundbuch (§ 1073 letzter Halbsatz ABGB) und wirkt gegen jedermann: Der Berechtigte kann auch nach erfolgtem Verkauf an einen Dritten in dessen Vertrag eintreten und Übertragung der Liegenschaft verlangen. Daher ist die grundbücherliche Eintragung in der Praxis essenziell.
Ausübung
Tritt der Vorkaufsfall ein, muss der Verpflichtete dem Berechtigten den vollständigen Inhalt des Drittvertrags mitteilen (§ 1075 ABGB).[1] Der Berechtigte hat dann zur Ausübung gesetzlich:[3]
- 8 Tage bei beweglichen Sachen
- 30 Tage bei unbeweglichen Sachen (Liegenschaften)
Die Frist beginnt mit Zugang der Mitteilung. Der Berechtigte muss die Bedingungen des Drittvertrags vollständig annehmen (Akzept-Identitätsregel) und insbesondere den vereinbarten Kaufpreis bezahlen. Eine Teilausübung oder Modifikation ist nicht zulässig.
Vorkaufsrecht im Wohnungseigentumsgesetz
Das WEG 2002 sieht in § 14 Abs 1 ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Miteigentümer vor, wenn ein Anteil ohne Wohnungseigentum verkauft wird. Bei Wohnungseigentumsanteilen besteht hingegen kein gesetzliches Vorkaufsrecht zugunsten der Eigentümergemeinschaft.[4] Vertragliche Vorkaufsrechte zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen ausdrücklich vereinbart und ins Grundbuch eingetragen werden.
Praktische Anwendung
Vorkaufsrechte sind häufig in folgenden Konstellationen anzutreffen:
- bei Schenkungen oder Übergabsverträgen zugunsten der weichenden Geschwister
- bei Bauträgerverträgen zugunsten des Bauträgers für nicht ausgenützte Bauflächen
- bei landwirtschaftlichen Liegenschaften (z. B. nach Höfegesetz)
- bei Pachtverträgen zugunsten des Pächters
Vorkaufsrechte erlöschen durch ausdrücklichen Verzicht, durch Ausübung beim ersten Verkauf oder – bei vereinbarter Befristung – durch Zeitablauf. Die Notariatskammer empfiehlt, Vorkaufsrechte stets dinglich zu vereinbaren und im Grundbuch eintragen zu lassen.[5]
Einzelnachweise
- §§ 1072–1079 ABGB – Vorkaufsrecht (RIS)
- Apathy in Koziol/Bydlinski/Bollenberger, ABGB Kurzkommentar, 6. Auflage, Verlag Österreich 2020 (Verlag Österreich)
- OGH 1 Ob 218/12d zur Ausübungsfrist beim Vorkaufsrecht (Oberster Gerichtshof)
- Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), § 14 (RIS)
- Österreichische Notariatskammer, Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte in der Praxis (Notariatskammer)