Grundbuch
Das Grundbuch ist das öffentliche, vom Bezirksgericht geführte Register über Liegenschaften in Österreich. Es dient der Publizität dinglicher Rechte (Eigentum, Pfandrechte, Dienstbarkeiten) und genießt öffentlichen Glauben (§ 1500 ABGB).
Inhaltsverzeichnis
Definition und Funktion
Das Grundbuch ist ein vom Bezirksgericht als Grundbuchsgericht geführtes öffentliches Register, in dem alle Liegenschaften eines Grundbuchssprengels eingetragen sind (§ 1 GBG 1955).[1] Es schafft Rechtssicherheit durch das Eintragungsprinzip (dingliche Rechte entstehen erst mit Eintragung) und das Vertrauensprinzip (gutgläubiger Erwerb vom Buchberechtigten möglich, § 1500 ABGB).
Seit 2012 ist das Grundbuch vollelektronisch geführt; die Einsicht ist über das RIS, Notare, Rechtsanwälte oder kostenpflichtig über die Justiz-Online-Plattform möglich.
Aufbau – Hauptbuch und Urkundensammlung
Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung (§§ 2, 6 GBG).[2] Jede Liegenschaft wird in einer Einlagezahl (EZ) geführt, die in drei Blätter gegliedert ist:
A-Blatt (Gutsbestandsblatt) : enthält Bezeichnung und Umfang der Liegenschaft (Grundstücksnummer, Fläche, Adresse, Benützungsart). Unterteilt in A1 (Bestandteile) und A2 (Veränderungen, Zu- und Abschreibungen).
B-Blatt (Eigentumsblatt) : nennt die Eigentümer mit ihren Anteilen sowie Wohnungseigentumsanteile.
C-Blatt (Lastenblatt) : enthält alle Belastungen wie Hypotheken, Dienstbarkeiten (Servitut), Fruchtgenussrechte, Vorkaufsrechte, Reallasten und Anmerkungen (z. B. Anmerkung der Rangordnung).
Arten der Eintragungen
Das GBG kennt drei Eintragungsarten (§ 8 GBG):[1]
- Einverleibung (Intabulation): bewirkt unbedingten Erwerb, Übertragung, Beschränkung oder Aufhebung eines bücherlichen Rechts
- Vormerkung (Pränotation): bewirkt bedingten Erwerb usw., der erst durch nachträgliche Rechtfertigung wirksam wird
- Anmerkung: dient der Ersichtlichmachung rechtlich erheblicher Umstände (Rangordnung, Versteigerung, Sachwalterschaft, Veräußerungsverbot etc.)
Die Eintragung setzt ein Grundbuchsgesuch, eine taugliche Urkunde (in der Regel notariell oder gerichtlich beglaubigt) und die Entrichtung der Eintragungsgebühr (1,1 % vom Wert) voraus.
Rangprinzip und Anmerkung der Rangordnung
Eingetragene Rechte erhalten ihren Rang nach dem Zeitpunkt des Einlangens des Grundbuchsgesuchs (§ 29 GBG).[3] Wer eine künftige Eintragung absichern will, kann eine Anmerkung der Rangordnung beantragen (z. B. für die Eigentumseinverleibung beim Kauf, für ein Pfandrecht bei der Bank). Diese Anmerkung bleibt 1 Jahr wirksam und reserviert den Rang gegen später erfolgende Eintragungen.
In der Praxis lässt der Käufer beim Kaufvertrag eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung (ROV) beim Verkäufer eintragen – eine wichtige Sicherung gegen Zweitverkäufe oder Belastungen.
Grundbuchseinsicht in der Praxis
Die Einsicht in das Grundbuch ist jedermann gestattet (§ 7 GBG, Publizitätsprinzip).[4] Möglichkeiten:
- bei jedem Bezirksgericht (vor Ort, gegen Gebühr)
- bei Notaren, Rechtsanwälten oder Versicherungsmaklern (gegen Kostenersatz)
- über kostenpflichtige Online-Verrechnungsstellen (z. B. justizonline.gv.at, manz.at, finanzonline-Anbindung)
Kosten je vollständigem Auszug: ca. 14–20 EUR. Vor jedem Immobilienkauf ist ein aktueller Grundbuchsauszug unverzichtbar – er offenbart Eigentumsverhältnisse, Hypotheken, Servituten und allfällige Streitanmerkungen.[5]
Einzelnachweise
- Allgemeines Grundbuchsgesetz 1955 (GBG 1955), BGBl. Nr. 39/1955 idgF (RIS)
- Kodek, Grundbuchsrecht, 3. Auflage, Verlag Österreich 2022 (Verlag Österreich)
- § 29 GBG – Rang der bücherlichen Rechte (RIS)
- Justiz Österreich, Grundbuch und Firmenbuch (Bundesministerium für Justiz)
- Notariatskammer, Ratgeber Grundbuch und Liegenschaftserwerb (Österreichische Notariatskammer)