Eigentumsrecht
Das Eigentumsrecht ist das umfassendste dingliche Recht an einer Sache und berechtigt die Eigentümerin bzw. den Eigentümer zur beliebigen Nutzung, Verfügung und Ausschließung Dritter.
Inhaltsverzeichnis
Definition
Das Eigentumsrecht (§ 354 ABGB) ist das Recht, mit der Substanz und den Nutzungen einer Sache nach Willkür zu schalten und jeden anderen davon auszuschließen.[1] Im Immobilienbereich unterscheidet man zwischen Alleineigentum, Miteigentum und Wohnungseigentum.
Arten des Immobilieneigentums
Das österreichische Recht kennt mehrere Formen des Eigentums an Liegenschaften:
Alleineigentum: Eine einzige Person ist alleinige Eigentümerin bzw. alleiniger Eigentümer der gesamten Liegenschaft. Sie bzw. er kann frei über die Liegenschaft verfügen.
Miteigentum (schlichtes): Mehrere Personen sind zu ideellen Anteilen Eigentümerinnen und Eigentümer. Jede Miteigentümerin und jeder Miteigentümer kann über ihren bzw. seinen Anteil frei verfügen, über die gesamte Liegenschaft nur gemeinsam.
Wohnungseigentum: Eine Sonderform des Miteigentums, bei der das ausschließliche Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit mit einem Miteigentumsanteil verbunden ist. Geregelt im WEG 2002.
Gesamthandeigentum: Kommt bei Personengesellschaften (z. B. GesbR) vor und ist im Immobilienbereich selten.[1]
Erwerb von Immobilieneigentum
In Österreich wird Eigentum an Liegenschaften durch Eintragung im Grundbuch erworben (Intabulationsprinzip).[2] Der bloße Kaufvertrag reicht nicht aus – erst die grundbücherliche Eintragung bewirkt den Eigentumsübergang. Der Erwerbsvorgang umfasst typischerweise:
- Abschluss des Kaufvertrags
- Beglaubigung der Unterschriften durch einen Notar
- Entrichtung der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr
- Antrag auf Eintragung im Grundbuch
- Verbücherung durch das Bezirksgericht
Beschränkungen des Eigentumsrechts
Das Eigentumsrecht ist zwar das umfassendste Recht, unterliegt aber zahlreichen öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Beschränkungen:[3]
Öffentlich-rechtliche Beschränkungen:
- Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen
- Denkmalschutz
- Naturschutzrechtliche Auflagen
- Bauordnungen der Länder
- Enteignung gegen Entschädigung (Art. 5 StGG)
Privatrechtliche Beschränkungen:
- Dienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte)
- Vorkaufsrechte
- Nachbarrechtliche Einschränkungen (§§ 364 ff ABGB)
- Belastungs- und Veräußerungsverbote
- Hypothekarische Belastungen
Eigentumsschutz
Das Eigentumsrecht wird durch mehrere Rechtsbehelfe geschützt:
- Eigentumsklage (rei vindicatio): Herausgabeanspruch gegen jeden, der die Sache ohne Recht innehat (§ 366 ABGB)
- Eigentumsfreiheitsklage (actio negatoria): Abwehr unberechtigter Eingriffe in das Eigentum (§ 523 ABGB)
- Besitzstörungsklage: Schutz gegen eigenmächtige Störungen des Besitzes (§ 339 ABGB)
- Grundbücherlicher Schutz: Das Grundbuch sichert die Rechte der Eigentümerin bzw. des Eigentümers durch den öffentlichen Glauben[1]
Verlust des Eigentums
Eigentum an einer Liegenschaft kann auf verschiedene Weise verloren gehen:
- Veräußerung: Verkauf und Löschung im Grundbuch
- Enteignung: Gegen angemessene Entschädigung durch den Staat
- Ersitzung: Wenn eine andere Person über 30 Jahre (bei verbücherten Liegenschaften: 40 Jahre) gutgläubig Eigenbesitz ausübt
- Zwangsversteigerung: Im Rahmen der Exekution durch das Bezirksgericht
- Untergang: Physischer Untergang der Sache (bei Liegenschaften praktisch ausgeschlossen)[2]
Einzelnachweise
- §§ 353–379 ABGB – Eigentumsrecht (RIS)
- § 431 ABGB – Intabulationsprinzip (RIS)
- Koziol/Welser/Kletečka, Bürgerliches Recht, Band I, 15. Auflage, Manz Verlag, 2023 (Manz Verlag)