Zinshausmarkt
Der Zinshausmarkt umfasst den Handel mit Zinshäusern – historischen Mietshäusern, die als Kapitalanlage oder Entwicklungsprojekt erworben werden.
Definition
Ein Zinshaus ist ein Wohngebäude mit mehreren Mietwohnungen, das der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer durch Vermietung laufende Erträge ("Zinsen") einbringt.[1] In Österreich bezeichnet der Begriff insbesondere die historischen Gründerzeit-Miethäuser (erbaut ca. 1848–1918), die das Stadtbild von Wien, Graz und anderen Städten prägen.
Marktüberblick
Der österreichische Zinshausmarkt konzentriert sich stark auf Wien:[1]
- Wien: Ca. 14.000 Gründerzeit-Zinshäuser, davon ca. 150–250 Transaktionen pro Jahr
- Graz: Zweitgrößter Markt mit ca. 2.000 Zinshäusern
- Linz, Salzburg, Klagenfurt: Kleinere, aber aktive Märkte
Der Zinshausmarkt wurde stark von der Zinswende 2022/2023 beeinflusst – die Transaktionsvolumina sind gesunken, und die Preise haben in vielen Lagen nachgegeben. Wichtige Marktdaten liefern u. a. IMMOunited, die ÖVI und EHL Immobilien.[2]
Bewertung
Die Bewertung eines Zinshauses erfolgt typischerweise nach dem Ertragswertverfahren:[2]
- Rohertrag: Jährliche Mieteinnahmen (Ist-Miete und potenzielle Marktmiete)
- Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Leerstandsrisiko
- Reinertrag: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten
- Kapitalisierung: Reinertrag ÷ Liegenschaftszinssatz (typisch: 2,5–4,5 %)
Zusätzliche Wertfaktoren: Entwicklungspotenzial (Dachgeschossausbau, Parifizierung zu Wohnungseigentum), Sanierungszustand, Lage und Denkmalschutz.
Investmentstrategien
Investorinnen und Investoren verfolgen am Zinshausmarkt verschiedene Strategien:
- Buy & Hold: Langfristiges Halten und Vermietung – stabile Mieteinnahmen, wertgesichert durch Indexklauseln
- Parifizierung: Begründung von Wohnungseigentum und Einzelverkauf der Wohnungen – meist deutlich höherer Gesamterlös
- Sanierung/Revitalisierung: Umfassende Sanierung und Neuvermietung zu höheren Mieten (ggf. als Bauherrenmodell)
- Dachgeschossausbau: Schaffung neuer Wohnfläche im Dachgeschoss – hohe Margen möglich
Die Wahl der Strategie hängt von Lage, Zustand, Mietstruktur und den Zielen der Investorin bzw. des Investors ab.
Einzelnachweise
- Otto Immobilien, Zinshausmarktbericht Wien 2024 (Otto Immobilien)
- EHL Immobilien, Ersterbericht Zinshausmarkt Österreich 2024 (EHL)