Bauträgervertragsgesetz (BTVG)
Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) schützt Erwerber von erst zu errichtenden oder noch nicht fertiggestellten Wohnungen, Eigenheimen und Geschäftsräumen vor finanziellen Verlusten. Es gilt für entgeltliche Erwerbsverträge mit Vorauszahlungen über 150 EUR/m².
Inhaltsverzeichnis
Definition und Zweck
Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), BGBl. I Nr. 7/1997 idgF, wurde geschaffen, um Erwerber von 'off-plan' verkauften Immobilien (also Bauten, die erst zu errichten oder noch nicht fertiggestellt sind) vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen im Falle einer Insolvenz oder Schlechterfüllung des Bauträgers zu schützen.[1] Erfasst sind Verträge über Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Fruchtgenuss oder Bestandverträge auf mehr als 3 Jahre, sofern Vorauszahlungen von mehr als 150 EUR/m² Nutzfläche zu leisten sind.
Anwendungsbereich
Das BTVG ist anwendbar, wenn:[2]
- der Erwerber Verbraucher im Sinne des KSchG ist (Konsument), oder die Wohnung dem Wohnbedarf einer natürlichen Person dient
- der Vertrag den Erwerb eines noch zu errichtenden oder nicht fertig gestellten Bauwerks zum Gegenstand hat
- die Vorauszahlungen 150 EUR/m² Nutzfläche übersteigen
Nicht anwendbar ist das BTVG u. a. auf reine Generalunternehmerverträge (Bau auf eigenem Grund), auf Erwerbe von gemeinnützigen Bauvereinigungen (für die das WGG gilt) und auf zwischen Unternehmern abgeschlossene Verträge.
Schriftform und Mindestinhalt
Bauträgerverträge nach dem BTVG bedürfen der Schriftform (§ 3 BTVG) und müssen u. a. enthalten:[1]
- detaillierte Beschreibung des Objekts (Lage, Plan, Bau- und Ausstattungsbeschreibung)
- vereinbarter Preis und Zahlungsplan
- voraussichtlicher Übergabetermin
- Sicherungspflicht und gewählte Sicherungsart
- Rücktrittsrechte
Fehlen wesentliche Vertragspunkte oder fehlt die Sicherung, ist der Vertrag relativ nichtig; der Erwerber kann jederzeit zurücktreten.
Sicherungsmodelle nach §§ 7 ff. BTVG
Der Bauträger muss die Vorauszahlungen des Erwerbers durch eines der folgenden Modelle absichern:[3]
§ 7 BTVG – Schuldrechtliches Sicherungsmodell: Bankgarantie, Versicherung oder Haftrücklass eines Kreditinstituts/einer Versicherung über die gesamte Vorauszahlung.
§ 8 BTVG – Pfandrechtliches Sicherungsmodell: Eintragung des Eigentumsrechts oder einer Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch zugunsten des Erwerbers; Auszahlung der Raten nur nach Baufortschritt durch einen Treuhänder (Notar oder Rechtsanwalt) gemäß Ratenplan A (gesetzlich) oder Ratenplan B (vertraglich, mit zusätzlicher Sicherung).
Die pfandrechtliche Variante mit Treuhänder ist in der Praxis Standard.
Ratenplan A und Schutzfunktion
Der gesetzliche Ratenplan A (§ 10 BTVG) regelt verbindlich die maximalen Vorauszahlungen je Baufortschritt:[4]
- bei Baubeginn: 15 %
- nach Fertigstellung des Rohbaus und Daches: weitere 35 %
- nach Fertigstellung Rohinstallationen: weitere 20 %
- nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster: weitere 12 %
- nach Bezugsfertigstellung und Übergabe: weitere 12 %
- bei Fertigstellung der Gesamtanlage: weitere 4 %
- nach Ablauf der dreijährigen Gewährleistungsfrist (Haftrücklass): 2 %
Der Treuhänder gibt die jeweilige Rate erst nach Bestätigung des Baufortschritts frei. Damit ist sichergestellt, dass die Vorauszahlungen den jeweiligen Wert der bereits erbrachten Bauleistung nicht übersteigen.
Rücktrittsrechte des Erwerbers
Das BTVG sieht mehrere Rücktrittsrechte vor (§§ 5, 12 BTVG):[5]
- 14-tägiges Rücktrittsrecht ab Vertragsabschluss bei Verbraucherbeteiligung (Wohnungserwerb außerhalb der Geschäftsräume)
- Rücktritt bei Fehlen der gesetzlich vorgeschriebenen Sicherung
- Rücktritt bei Bauverzug von mehr als 3 Monaten
- Rücktritt bei wesentlicher Vertragsänderung
Die Arbeiterkammer empfiehlt zwingend die Begutachtung des Bauträgervertrags durch einen unabhängigen Anwalt oder Notar vor Unterzeichnung.
Einzelnachweise
- Bauträgervertragsgesetz (BTVG), BGBl. I Nr. 7/1997 idgF (RIS)
- Friedl/Vonkilch, BTVG-Kommentar, 2. Auflage, Manz Verlag 2021 (Manz Verlag)
- BMJ, Information zum Bauträgervertragsgesetz (Bundesministerium für Justiz)
- § 10 BTVG – Ratenplan A (RIS)
- Arbeiterkammer Wien, Ratgeber Bauträgervertrag (Arbeiterkammer)