Bestandvertrag
Der Bestandvertrag ist der Oberbegriff im österreichischen Recht für Miet- und Pachtverträge gemäß §§ 1090 ff. ABGB. Er regelt die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch oder zur Nutzung.
Inhaltsverzeichnis
Definition und Abgrenzung
Der Bestandvertrag gemäß § 1090 ABGB umfasst zwei Unterkategorien: den Mietvertrag (Gebrauchsüberlassung) und den Pachtvertrag (Gebrauchs- und Fruchtziehungsrecht). Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass der Pächter im Gegensatz zum Mieter das Recht hat, Erträge aus der Sache zu ziehen.[1]
Für Mietverträge über Wohnungen und Geschäftsräume gelten zusätzlich die Sonderbestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG), sofern dieses anwendbar ist.
Arten des Bestandvertrags
- Mietvertrag: Überlassung einer Sache zum bloßen Gebrauch (z. B. Mietwohnung, Büro)
- Pachtvertrag: Überlassung zum Gebrauch und Fruchtgenuss (z. B. landwirtschaftliche Flächen, Gastronomiebetriebe)
- Leasingvertrag: Wird wirtschaftlich als Sonderform des Bestandvertrags behandelt[2]
Die Abgrenzung zwischen Miete und Pacht ist in der Praxis oft schwierig und wird vom Gesamtbild des Vertrags bestimmt.
Rechte und Pflichten
Der Bestandgeber (Vermieter/Verpächter) ist verpflichtet, die Sache in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten (Erhaltungspflicht). Der Bestandnehmer (Mieter/Pächter) schuldet den vereinbarten Mietzins bzw. Pachtzins und hat die Sache pfleglich zu behandeln.[3]
Bei Beendigung des Bestandverhältnisses ist die Sache zurückzustellen. Investitionen des Bestandnehmers können unter Umständen einen Aufwandersatzanspruch begründen.
Beendigung
Ein Bestandvertrag kann enden durch:
- Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer (Befristung)
- Ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Fristen
- Einvernehmliche Auflösung
- Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund
- Rücktritt wegen wesentlicher Mängel
Das Mietrechtsgesetz schränkt die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bei Wohnraummietverhältnissen erheblich ein (Mieterschutz).